Рано или поздно все фирмы сталкиваются с необходимостью приобретения подходящей под их вид деятельности недвижимости. На сегодняшний день в Украине почти в каждой новостройке на первом и втором этажах предусмотрены площади под офисы, магазины и т. д. Но, во-первых, не каждый имеет возможность начинать бизнес с приобретения готового рабочего помещения, да и стоимость аренды довольно высока, а во-вторых, таких помещений пока явно недостаточно.
Сегодня существует дефицит недорогих помещений для начинающих фирм либо небольших филиалов крупных компаний, поэтому многие пробуют использовать под свои коммерческие цели жилую недвижимость. Достаточно распространенной является практика размещения офисов и т. д. в перепланированных квартирах, что подтверждается количеством салонов красоты, банковских отделений и других нежилых объектов, расположенных на первых этажах жилых домов. Это дает шанс неплохо заработать владельцам жилья. Сдавать квартиры на нижних этажах под офис гораздо выгоднее, чем под жилье. Квартира-офис приносит своему владельцу в полтора-два раза больше дохода, нежели жилплощадь, используемая по прямому назначению. Чем меньше площадь квартиры, тем быстрее найдутся арендаторы. Такие офисы являются неплохой альтернативой для начинающих фирм либо компаний, которые не готовы платить большие деньги. Особенно интересны квартиры, которые находятся на первых этажах с возможностью отдельного входа, в хороших районах города либо в непосредственной близости от метро.
Многие владельцы предпочитают сдавать жилье под офис, так сказать, неофициально. Желающих арендовать такое помещение находится предостаточно. Таким образом, хозяин экономит на изменении целевого назначения квартиры, а арендатор на стоимости помещения. Однако нелегальный арендодатель рискует. Ведь фирма фирме рознь. Ее деятельность может быть связана с криминалом. К тому же, бдительные соседи могут сообщить компетентным органам. В таком случае, неприятности с налоговой и пожарной службой гарантированы как владельцу, так и арендатору. Отсюда популярность процедуры перевода квартир из жилого фонда в нежилой.
Принимая решение о переводе жилья в нежилой фонд, специалисты советуют внимательно соизмерить затраты и потенциальный доход. Даже на бумаге эта процедура не кажется простым и скорым делом. Конечно, арендные ставки коммерческих помещений гораздо выше, чем жилья и постепенно растут, равно как и стоимость. Однако, важно взвесить все "за" и "против". Процедура изменения целевого назначения квартиры платная и вам необходимо выделить серьезную сумму. Для того чтобы сделать из квартиры офис, придется потратить много времени и немало денег. Владелец должен заплатить обязательные паевые взносы на развитие социальной инфраструктуры района и города. Величина взносов зависит от административного района, площади квартиры, целевого назначения и рассчитывается по сложным формулам индивидуально по каждому объекту. К тому же придется собрать подписи жителей дома для получения разрешения на отдельный вход. Это тоже может вылиться в круглую сумму. Но, никакие деньги не помогут, когда помещение находится в аварийном доме или здании, являющемся памятником архитектуры.
Следует четко понимать, какая именно недвижимость входит в состав жилого фонда. Это жилые дома и комплексы (части домов), которыми владеют лица на праве частной собственности; помещения, принадлежащие общественному жилищному фонду: кооперативным, профсоюзным и другим организациям; дома жилищно-строительных кооперативов.
Законодательство разрешает переводить из жилого в нежилой фонд квартиры на первом и цокольном этажах, на втором этаже (в случае, если на 1 этаже нежилые помещения), а также в подвале или полуподвале, при возможности обустроить отдельный вход.
Перевод для нужд промышленного характера не допускается.
Перевод квартиры в нежилой фонд состоит из двух этапов:
Подать заявление в Управление жилищного хозяйства района, в котором находится квартира с комплектом документов:
- право собственности на квартиру;
- паспорт и идентификационный код собственника квартиры;
- форма 3, об отсутствии зарегистрированных жильцов в данной квартире;
- справка об отсутствии объединения собственников квартир в данном доме (если объединение существует, то письмо о том, что объединение не возражает);
- подписи соседей проживающих рядом и сверху о том, что они не возражают против выведения квартиры в нежилой фонд (в случае отсутствии объединения собственников);
- фото фасада дома;
- технический паспорт квартиры;
После подачи документов оплатить взнос на развитие инфраструктуры района.
Получить в районной администрации письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода.
Подать в городскую госадминистрацию (КГГА) письмо-согласие районной госадминистрации о выводе помещения в нежилой фонд.
Приложить указанный выше (п.1.) перечень документов.
Оплатить паевой взнос Главному управлению экономики на развитие инфраструктуры города.
Получить решение КГГА о признании помещения нежилым.
что означает коммерческая недвижимость
