К нежилым помещениям относятся разнообразные объекты, которых довольно много на современном рынке недвижимости. При выборе подходящего варианта стоит учитывать различные параметры, чтобы итоговый выбор не разочаровал в дальнейшем.
Разнообразие нежилых помещений
Сегодня рынок нежилых помещений довольно разнообразен. Застройщики постоянно строят различные здания, предлагая арендатору объекту по различной цене, площади и конфигурации. Согласно санитарным нормам
Нежилое помещение – помещение в структуре жилого дома, которое при этом выведено из жилого фонда и является самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.
К этой категории относятся офисы, склады, магазины и прочее.
Выбор подходящего нежилого помещения – залог успешной коммерческой деятельности. Подбирая такую недвижимость, очень важно не упустить ключевые моменты в договоре об аренде, проверить необходимые документы у арендодателя и внимательно осмотреть само здание на соответствие запросам арендатора. Также важно разбираться в нормативно-правовой базе отношений, чтобы четко понимать права и границы ответственности сторон.
Определитесь с местом расположения
Этот фактор напрямую зависит от целей аренды (под офис, мастерскую, магазин, склад и прочее) и направленности компании.
Коммерческая недвижимость
Успешность магазинов, салонов красоты или сервисных центров зависит от клиентопотока, поэтому предпочтительнее арендовать такие объекты в районах с высокой плотностью населения, наличием удобных подъездных путей и парковками.
Складская недвижимость
Складские и производственные помещения не зря размещаются на окраинах населенных пунктов – на это сказывается близость автомагистралей и стоимость аренды. Так как чем дальше от центра – тем более доступным будет склад в 500 кв м. или подобной площади.
Офисная недвижимость
Офисные помещения нужно выбирать в местах с развитыми транспортными развязками, чтобы легко находили клиенты и сотрудники, поэтому такие объекты нередко сдаются в аренду в центральных районах населенных пунктов. Если нежилое помещение требуется, например, для интернет-магазина или call-центра, то и выбирать офис в центре города не имеет смысла – тут посетители и клиенты довольно редкое явление.
Также оцените отдаленность арендуемого нежилого помещения от объектов, с которыми необходимо контактировать в связи со сферой деятельности. Сюда относятся различные магазины, бизнес - и торговые центры, административные органы, поставщики и многое другое.
Стоимость аренды
Содержание нежилого помещения требует денег, и порой довольно больших. На размер арендной платы влияет расположение объекта, состояние коммуникаций и прочие факторы. Составьте грамотный бизнес-план, сопоставив расходы на аренду нежилого помещения и планируемые доходы – первый параметр не должен превышать второй, иначе встает вопрос целесообразности выбора этой недвижимости.
Особенности планировки и состояние коммуникаций
Конфигурация помещения – важный фактор, как для жилого, так и для нежилого помещения. Оптимальным решением будет аренда «голого» помещения, в котором арендатор сможет создать необходимые условия (индивидуальная планировка и стиль). Но если нежилое помещение арендуется с целью оказания услуг населению, то лучше отдавать предпочтение готовым офисным помещениям (арендодатели так и пишут в объявлениях – «помещение под парикмахерскую, салон красоты»).
Многие виды деятельности требуют наличия современных коммуникаций. Поэтому выясните у арендодателя наличие и работоспособность таких систем:
- электричество;
- канализация;
- отопление;
- водопровод;
- вентиляция и прочее.
В любом случае, для начала определитесь, какие условия необходимо создать в арендуемом нежилом помещении, как их реализовать, а уже на основе составленного списка подбирайте подходящее здание.
Обеспечение безопасности
Аренда нежилых помещений часто связана с производством, хранением и реализацией товарно-материальных ценностей, использованием дорогостоящей аппаратуры и техники. Некоторые арендодатели предлагают арендаторам услуги по охране и видеонаблюдению.
Правда, сейчас в Украине организации, предоставляющие услуги по охране различных объектов хозяйственной деятельности, широко распространены и выбирать есть из чего.
Проверка документы
Нежилое помещение – это недвижимость и у нее существует собственник. Поэтому требуйте у арендодателя:
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и прочее);
- технический паспорт (убедитесь, что фактическая планировка соответствует данным, указанным в документе);
- доверенность (если арендодатель не является собственником);
- паспорт и другие необходимые документы.
Поинтересуйтесь у нотариуса, не находится ли недвижимость под обременением, чтобы исключить в дальнейшем недоразумения с контролирующими органами.
Заключение договора
Договор аренды нежилых помещений заключается минимум в 2 экземплярах в письменном виде, заверяется нотариально по желанию сторон или при сроке аренды более 3 лет. Каждая из копий документа имеет юридическую силу и скрепляется подписями и печатями обеих сторон (собственник и арендатор). Несоблюдение формы договора может привести к недействительности этого соглашения и его расторжению. Перед подписанием этого документа необходимо внимательно изучить текст и обсудить со второй стороной правки. Для консультации лучше всего нанять юриста, который специализируется в этой сфере.
При аренде нежилого помещения обратите внимание на следующие аспекты:
Предмет договора аренды нежилого помещения
Сюда относится точный адрес (актуальное название улиц, правильное написание топонимов, например, иногда вместо улицы пишут проезд, и прочее), а также этаж здания. Еще обязательно должно указываться название объекта аренды – нежилое помещение (или его определенная часть), инвентарный номер.
Размер арендной платы и прочие платежи
Расчет стоимости аренды – пункт возможного обмана со стороны арендодателя. В договоре необходимо четко прописать размер арендной платы: за весь период аренды или равными частями, например, ежемесячно, за весь объект целиком или единицу арендуемой площади, возможный процент повышения. Также необходимо указать, кто оплачивает коммунальные услуги (что в них входит), в каком порядке это происходит.
В дополнительные платежи при аренде нежилых помещений также входят траты на ремонт помещений и амортизация. Эти пункты индивидуальны и оговариваются сторонами в зависимости от сферы деятельности и прочих условий.
Субаренда нежилого помещения
Это возможность арендатора передавать арендованное помещение в пользование третьему лицу за плату. Для этого необходимо разрешение собственника, при этом срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды.
Передача помещения
Любое нежилое помещение передается собственником арендатору (аналогично и в обратную сторону) по акту приема-передачи. Документ составляется письменно в произвольной форме и заверяется обеими сторонами. В акте указываются характеристики помещения:
- количественные (площадь, наличие техники и мебели, факт передачи ключей или пропусков, показания счетчиков и прочее);
- качественные (состояние объекта и коммуникаций, дефекты, возможность размещения наружной рекламы и другое).
Перед подписанием этого документа еще раз внимательно осмотрите нежилое помещение (в качестве консультантов пригласите юриста и строительного эксперта), чтобы через время не обнаружить скрытые недостатки.
как сдавать коммерческую недвижимость в аренду налоги
