Покупка коммерческой недвижимости предполагает тщательный анализ объекта. Как должна проходить покупка коммерческой недвижимости, на какие объекты обратить свое внимание, как оценить настоящую рентабельность, рассказывает эксперт Проекта “Инвесторантье” Дмитрий Маслов.
Разберем, что же считается коммерческой недвижимостью?
КН – это те объекты, находящиеся в нежилом фонде. которые предназначены для получения прибыли, т. е. это та деятельность, которую мы ведем для пополнения своего бюджета. К сожалению, существует искаженное понимание относительно такого определения. Наиболее часто встречающееся заблуждение понятия КН – включение в данную категорию квартир, жилых домов, а так же коттеджей и даже особняков, которые используют для последующей перепродажи, мотивируя такой подход получением выгоды в финансовом отношении.
Но, КН никакого отношения не имеет к жилым площадям, в которые мы инвестируем для увеличения своего капитала, проживая в них. Коммерческая недвижимость – финансовый инструмент, который позволяет получать доход, в т. ч. пассивный. Квартиры, апартаменты, доходные дома — все это, при условии сдачи в аренду долгосрочную либо краткосрочную, так же будет относиться к коммерческой недвижимости. Необходимо четко разграничивать понимание этих видов объектов, чтобы проводя анализ принимать правильные решения.
Специфика коммерческой недвижимости для совершения покупки
Условно всю КН можно разделить на 6 групп, к этим группам будут относиться определенные объекты. Рассмотрим, какие элементы имеет данная структура, чтобы при покупке эти знания использовать:
Коммерческая недвижимость, так называемого, свободного назначения. Такое название не означает, что к данной группе можно отнести все что угодно. Имеется ввиду сфера обслуживания людей, и поэтому отнесем в нее такие объекты, как спорткомплексы, бары и кафе, конечно же, рестораны, а так же отели и гостиницы разных видов.
Торговая коммерческая недвижимость. Скорее всего, пояснять данную группу будет излишним. Название «торговая», каждый понимает. Какие объекты отнести в данный разряд? Все, которые связаны с продажей в розницу чего-либо (магазины, торговые центры, аптеки, автоцентры и салоны и т. д.)
КН относящаяся к офисной категории. Это могут быть как отдельные здания, которые принадлежат одному собственнику, так и специализированные центры офисных помещений с большим множеством разных владельцев или арендаторов.
Индустриальная КН. К этой группе отнесем производственные площади принадлежащие заводам и предприятиям. Также, уместно, отнести сюда склады.
Социальные объекты недвижимости – в данную категорию отнесем центры медицинской помощи, вокзалы, аэропорты.
Существенное отличие жилой от коммерческой недвижимости это то, что большая часть владельцев любого бизнеса стараются брать такие объекты в аренду и редко покупают их. Каковы причины такого отношения? Большую роль играет высокая стоимость помещений, для многих предпринимателей проще платить аренду, чем выкупить полностью объект. Так же, необходимо отметить, что идет постоянный поиск более рентабельного и удачно расположенного торгового помещения. У многих бизнесменов отсутствует желание делать серьезные финансовые вливания, связанные с недвижимостью, обременяя себя дополнительным имуществом. Такие моменты оказывают большое влияние на сам рынок. поэтому КН при покупке и сдаче в аренду будет иметь определенную специфику.
Перед покупкой коммерческой недвижимости делаем анализ объекта
На торгах по банкротству встречаются все виды недвижимости для ее приобретения. Но, необходимо помнить, что владельцы этой недвижимости обанкротились! И перед принятием решения участия в торгах, нам нужно выяснить примерную причину банкротства. Ведь если мы, собираясь покупать торговое помещение под торговый магазин, узнаем, что должник занимался розничной торговлей, то нужно обязательно обратить внимание на проходимость данного торгового помещения. Действительно ли пешеходный и автомобильный трафик достаточный для магазина в этом месте? Как же выяснить, каким видом предпринимательской деятельности занимался должник до банкротства? Мы заходим на один из сайтов: sbis. ru, k-agent. ru, вводим ИНН или ОГРН должника, по которым находим всю информацию по ним, а именно какой основной вид деятельности должника.
И в зависимости от этого и наших намерений покупки коммерческой недвижимости, принимаем решение, для каких целей будем его использовать или преподносить при продаже как объект с определенным, выбранным Вами назначением.
Как выбрать рентабельный объект при покупке коммерческой недвижимости
В наше нелегкое время все чаще можно встретить, когда помещения коммерческой недвижимости во всех городах остаются пустыми. Арендаторы либо закрывают свой бизнес совсем, либо переезжают в другое место, с более низкой арендной ставкой. Те владельцы коммерческой недвижимости, которые покупали объекты на заемные средства, не справляются с платежами и вынуждены либо сдать в аренду объект хоть кому-то, либо продают недвижимость с дисконтом. Как выбрать объект для себя, чтобы наверняка сдать его в аренду?
Во-первых: должна быть низкая цена. Чем дешевле мы купим, тем ниже арендную ставку мы сможем установить.
Во-вторых: на торгах лучшие объекты уже сданы в краткосрочную или долгосрочную аренду, обращайте внимание на такие объекты!
В-третьих: объект желательно должен быть подстраиваемый под разные категории, чтобы подстраиваться под разные потребности рынка. Сейчас допустим больший спрос на торговую недвижимость в данном районе, в дальнейшем возможны изменения, при которых в этом же месте возникнет потребность в офисных помещениях.
В-четвёртых: проходимость. Лучше он будет меньшей площадью, чем дальше от остановок, метро.
И, в-пятых: тестируйте спрос перед покупкой. Как при перепродаже, так и при аренде. Без этого никуда!
Удачных сделок. коллеги, в приобретении коммерческой недвижимости!
как использовать коммерческую недвижимость
