Орлов Ян Игоревич
Центр Независимой Экспертизы "Инвест Проект"
Общая характеристика
Коммерческая ипотека – достаточно новое явление для России, несмотря на то, что на Западе такая форма кредитования уже давно стала привычной для представителей малого и среднего бизнеса. В нашей стране это направление только набирает силу, хотя многие предприниматели уже успели оценить всю выгоду данного предложения, впрочем, как и его недостатки.
Что подразумевается под коммерческой ипотекой? Это ситуация, когда ипотечный кредит выдается на покупку помещений, необходимых для развития бизнеса: офисов, складов, торговых площадей. При этом приобретенный объект становится залогом сделки. Многие считают такую схему лишь одним из видов коммерческого кредитования, но это не так. Под залог нежилой недвижимости предприниматели часто берут ссуды на покупку нового оборудования, модернизацию предприятия или его расширение. Однако такая сделка не будет считаться ипотечной. Согласно классическому определению, кредит можно назвать ипотечным, только когда при покупке недвижимости (и только недвижимости. ), она же и становится залогом.
Для россиян понятие "ипотека" более известно в отношении жилых помещений: здесь давно выработаны нормы законодательства, а также четкий порядок действий при совершении сделки. Коммерческая же ипотека по-прежнему остается "темной лошадкой" на отечественном рынке недвижимости. Она действительно значительно отличается от процедур, связанных с приобретением обычной жилой квартиры или дома. Основные характеристики коммерческой ипотеки следующие:
- имеет достаточно короткие сроки погашения. Максимум, который может предложить банк – до 12 лет, но это скорее исключение, чем правило. Средний срок составляет не более пяти лет;
- повышенные ставки годовых. Они варьируются в пределах 12-16%. А при колоссальной стоимости некоторых объектов сумма процентов выходит весьма значительной;
- первоначальный взнос порой достигает 40% от стоимости коммерческой недвижимости;
- длительные сроки и высокая цена оформления необходимых документов (от проверки "истории" помещения – до нотариального заверения сделки).
Это лишь основные особенности коммерческой ипотеки в России, ее преимущества и недостатки обсудим подробнее.
Подобную услугу оказывают такие банки, как ВТБ 24, АбсолютБанк, Русский Ипотечный Банк, РосДорБанк и др. Однако предприниматель имеет право обратиться за кредитом и в любое другое крупное финансовое учреждение (Внешторгбанк, Сбербанк). Возможно, там не предложат стандартной схемы коммерческой ипотеки, но все равно смогут разработать индивидуальную систему, позволяющую заемщику приобрести нежилую недвижимость.
Основные игроки
Переходим к основным игрокам рынка. Далее можно увидеть схему взаимодействия основных игроков рынка с физ. или юр. лицом, желающим приобрести коммерческую недвижимость с помощью ипотечного кредита.
Вопрос "кто станет клиентом коммерческой ипотеки" стал главным камнем преткновения на заре развития этого направления кредитования в России. Понять логику банкиров несложно: если человек оформляет ипотеку на жилое помещение, значит, он заботится о своей семье, это законопослушный гражданин, который будет исправно выплачивать взносы, чтобы его близкие могли спокойно жить в приобретенной квартире.
А теперь посмотрим на ситуацию с коммерческой ипотекой. Какой-то "смельчак" решает взять в банке крупную сумму, чтобы купить недвижимость и развивать свой бизнес. А вдруг он ошибся с просчетом, и дело прогорит? Наверняка, это любитель приключений, и доверять ему не стоит.
К счастью, это мнение уже опровергнуто многолетним опытом работы банков с коммерческими предприятиями. Во-первых, банк ничего не теряет, так как в случае неуплаты кредита может продать недвижимость, взятую под залог. А во-вторых, часто заемщиками становятся крупные компании, которые мудро полагают, что вкладывать все оборотные средства в недвижимость сразу – нет смысла. В этом случае объект может превратиться в "балласт" предприятия. Грамотнее вложить часть средств в покупку более дорогой, чем сейчас предприниматель может себе позволить, недвижимости, чтобы впоследствии она приносила прибыль владельцу, и, соответственно, сама за себя "платила" кредит. Таким образом на Западе поступают большинство бизнесменов, в России же просчитать выгоду такого положения смогли, по данным статистики, лишь 10% заемщиков. Остальные предпочитают покупать объекты – видимо, сказывается нестабильность ситуации в стране, так как субъекты предпринимательской деятельности все еще не научились делать прогнозы на длительный период.
Какие требования предъявляет банк к заемщику? Пока единого стандарта в этом вопросе не существует. Каждое финансовое учреждение ориентируется на свой опыт работы и рекомендации специалистов отдела кредитования. Как правило, от заемщика требуется следующий пакет документов: паспорт, идентификационный код, военный билет (для мужчин), справка о доходах, свидетельство о браке (или разводе), справка из налоговой, а также сведения о существующих счетах в банках. Также необходимо предоставить действующую лицензию на предпринимательскую деятельность, договор купли-продажи коммерческой недвижимости (которая и станет залогом при получении ипотеки), экспертную оценку его стоимости, документы на страхование и прочие бумаги, способные помочь банковским сотрудникам сделать вывод о надежности клиента.
Если в финансовое учреждение обратилось юр. лицо, здесь перечень документов еще больше впечатляет: отчет о доходах и расходах, сведения о товарно-денежном обороте за полгода (это минимальный срок), данные о текущих и расчетных счетах и список операций по ним, информация об основных средствах, бухгалтерский отчет о кредиторской и дебиторской задолжностях и т. д.
Если заемщик не является клиентом банка, проверить его финансовое состояние порой непросто. Специалистам по кредитованию приходится выезжать на предприятие и анализировать рентабельность бизнеса самостоятельно. В зависимости от их решения назначается процентная ставка: чем больше доверия к заемщику, тем меньше процент годовых.
Заявки на получение коммерческой ипотеки как правило рассматриваются в течение 7-30 дней.
Ипотечный брокер
Ипотечный брокер – это "штурман" неопытного заемщика, который поможет ему легко обойти все "подводные рифы" коммерческой ипотеки. Задачей такого специалиста является изучение ипотечных программ различных банков, их анализ и подбор лучших предложений для своего клиента. Ипотечный брокер помогает связать услуги всех игроков рынка: банков, риэлторов, оценщиков и страховщиков. Таким образом, заемщик существенно экономит свое время и силы, оставив решение всех проблем доверенному лицу. Ипотечный брокер сопровождает клиента на всех этапах сделки: от подбора объектов до подписания договора ипотеки. К тому же, обычно у такого специалиста тесные связи со всеми участниками процесса и есть реальная возможность закончить дело в кратчайшие сроки и с меньшими затратами.
Но с другой стороны это достаточно дорогое удовольствие, и не все могут себе его позволить. Стоимость услуг брокера может быть как стандартной (до 30000 за сделку), так и рассчитываться по процентной ставке (1-5%).
Мы обратились в компанию "Фосборн Хоум" - одного из лидеров на рынке ипотечного кредитования. На вопрос ответила генеральный директор Елена Пономарева:
- Скажите, насколько актуальна тема ипотечного кредитования под коммерческую недвижимость в России и в Москве в частности?
- В настоящее время на рынке наблюдается спрос на покупку коммерческой недвижимости по ипотеке, но ощущается дефицит предложений. Ипотечных программ для покупки коммерческой недвижимости мало и, как правило, данные кредиты предоставляются на срок до 10 лет.
Гораздо больше предложений по финансированию под залог уже имеющейся в собственности коммерческой недвижимости.
Ставки по таким программам сопоставимы со ставками по программам кредитования под залог вторичного жилья, находящегося в собственности заемщика (от 12% для кредитов в долларах, от 14% - в рублях).
При залоге коммерческой недвижимости банки делают больший дисконт при расчете максимальной суммы кредита: при залоге вторичного жилья предложат 70-80% от оценочной стоимости закладываемого объекта недвижимости, а при залоге коммерческой недвижимости всего 50-60% от оценочной стоимости."
Страховая компания
В процессе коммерческой ипотеки большую роль играют страховые компании. Их предложения способны обезопасить выгодополучателя (на время кредита им будет банк) от неожиданных сюрпризов. Кстати, искать долго страховую компанию заемщику не придется. Финансовые учреждения работают только с аккредитованными фирмами, поэтому список страховых компаний сразу предоставляется клиенту.
При получении коммерческой ипотеки обычно предлагаются следующие страховые продукты:
- страхование приобретаемой недвижимости (распространяется как на случаи случайных повреждений – в результате урагана или пожара, так и на случаи с преднамеренными преступными действиями);
- страхование жизни заемщика;
- титульное страхование – вступает в силу при угрозе потери прав собственности на объект ипотеки.
Договор о страховании можно заключить на год или на весь срок кредита. При досрочном погашении выгодополучателем становится заемщик. Все финансовые расходы по страховой деятельности ложатся на плечи клиента банк.
Сегодня на рынке работает большое количество страховых компаний, однако компаний с известным именем не так уж много. Мы обратились в страховую группу "МСК", так как данная компания работает на рынке с 1992 года и имеет государственную поддержку.
На наш вопрос ответил Руководитель Группы по работе с физическими лицами Ларин Артём Юрьевич:
- Насколько часты обращения физических или юридических лиц за услугами по страхованию ипотечных сделок с участием объектов коммерческого назначения?
- Коммерческая недвижимость крайне редко становится предметом договора ипотечного страхования, заключенного с физическим лицом. Граждане чаще всего обращаются (точнее им настоятельно рекомендуют обратиться за страхованием банки, в которых они берут кредиты) за страхованием ипотечных сделок, связанных с куплей-продажей жилой недвижимости (квартир, загородных жилых домов). А вот количество договоров страхования коммерческой недвижимости с юридическими лицами крайне велико, относительно общего портфеля по имуществу. Точную цифру назвать затрудняюсь, но страхование ипотечных рисков и залог (ипотека) недвижимости
- понятия неразделимые, и страховая компания, сотрудничающая с крупными банками неизбежно имеет в своем портфеле значительную долю договоров страхования недвижимости в залоге у банка.
Банки
Выгодна ли коммерческая ипотека для финансовых учреждений? Однозначно да. Одна такая сделка приравнивается к 100-200 кредитам на жилую недвижимость (особенно, если речь идет о московских коммерческих объектах, стоимость которых исчисляется сотнями тысяч, а то и миллионами долларов).
Однако банки не спешат популяризировать коммерческую ипотеку, и на это тоже есть свои причины. Первая – явный недостаток свободных активов (и отсутствие долгосрочных пассивов) многих отечественных финансовых учреждений. Сегодня такие программы чаще предлагают банки с иностранным капиталом.
Во-вторых, определить надежного клиента не всегда бывает просто, и банки не хотят рисковать большими суммами.
В-третьих, иногда не представляется возможным достоверно определить статус коммерческой недвижимости. Здания становились заложниками рейдерских атак, меняли владельцев и совладельцев, были в аренде и продавались. Найти конечный пункт "путешествия" права на владение помещением удается не всегда.
Чтобы узнать, насколько банки в России сегодня заинтересованы в развитии ипотеки под коммерческую недвижимость и видят её будущее, мы обратились непосредственно к ним.
На вопрос ответил Алексей Корнеев, Заместитель Председателя Правления, РосДорБанк:
- Насколько интересно для банка предоставление ипотечного кредита под коммерческую недвижимость с финансовой точки зрения?
- На сегодняшний день РосДорБанк в рамках новой Программы по кредитованию малого и среднего бизнеса предлагает предпринимателям инвестиционные кредиты до 5-и лет для приобретения коммерческой недвижимости. С финансовой точки зрения данный продукт очень хорошо сбалансирован. Кредит для приобретения коммерческой недвижимости, предлагаемый РосДорБанком, востребован предпринимателями и, безусловно, экономически целесообразен для Банка при правильной и адекватной оценке рисков.
- Как Вы оцениваете свои риски при таком виде кредитования?
- Для определения уровня риска при рассмотрении заявки на получение кредита для приобретения коммерческой недвижимости РосДорБанк анализирует три основных параметра:
- Финансовое положение заемщика (субъекта малого предпринимательства), которое включает в себя оценку размера бизнеса, схему ведения бизнеса и степень его прозрачности, финансовую устойчивость, прибыльность и ряд некоторых других параметров.
- Ликвидность приобретаемой за счет кредитных ресурсов коммерческой недвижимости.
- Наличие собственных средств для оплаты части стоимости приобретаемой коммерческой недвижимости и планируемые направления дальнейшего использования данной недвижимости.
Таким образом, Банком достигается понимание уровня принимаемых на себя рисков по каждой кредитной сделки для принятия окончательного решения о предоставлении инвестиционного кредита.
- Есть ли перспектива развития у "коммерческой ипотеки" в России?
Безусловно, коммерческая ипотека – одно из перспективных направлений ипотечного кредитования. В настоящее время в России ипотека коммерческой недвижимости более характерна для крупных компаний. Однако, очень скоро приобретение недвижимости по коммерческой ипотеке может стать такой же привлекательной инвестицией как покупка квартиры. По данным риэлтерских компаний, с которыми сотрудничает РосДорБанк, спрос на данную услугу постоянно растет. Когда будут внесены необходимые дополнения к закону об ипотеке, многие проблемы разрешатся, и ипотека коммерческой недвижимости будет развиваться также динамично, как и кредитование жилых помещений.
Оценщики
Перед оценщиками стоит важная задача: обеспечение финансовой безопасности банка. Ведь в случае неуплаты взносов кредитор рискует потерять сотни тысяч долларов – и все из-за мелкого просчета при оценке перспективности того или иного объекта.
Действительно, для оценщиков коммерческая недвижимость – всегда сюрприз. На ее стоимость влияют десятки факторов, не важных для жилых объектов. Здесь часто действует индивидуальный подход, многие объекты порой вообще не удовлетворяют банк в качестве залога, хотя и являются хорошей базой для развития бизнеса предпринимателя.
Конечно, оценочная стоимость объекта напрямую зависит от того, насколько просто будет банку его реализовать в случае дефолта заемщика. В первую очередь следует определить категорию коммерческой недвижимости, для чего она будет использоваться. Самыми ликвидными объектами считаются офисные и торговые помещения. Взять ипотеку под их залог проще всего. Особенно удачно, если эти площади находятся в месте с большой проходимостью – их легко можно будет продать, с минимальным сроком экспозиции по высокой цене.
Хуже обстоит дело со складскими помещениями – очень специфический вид товара, да и не каждый предприниматель нуждается в больших площадях для хранения продукции. Плюс здесь важна транспортная развязка, местоположение и состояние склада. Минимальный шанс получить кредитные средства имеет бизнесмен, берущий в ипотеку производственные помещения. Многие банки отказываются кредитовать такие проекты: исключением являются случаи, когда бывшие цеха планируют переоборудовать в офисы или торговые места.
Существует несколько важных вопросов, связанных с оценкой объектов недвижимости, приобретаемой с помощью ипотечного кредитования. На наши вопросы ответил заместитель генерального директора ведущей оценочной компании Центра Независимой Экспертизы "Инвест Проект" - Шешков Сергей Михайлович. Компания "Инвест Проект" имеет богатый опыт сотрудничества со всеми игроками рынка ипотечного кредитования, и в том числе с ведущими российскими и иностранными банками.
- Сейчас пишут о том, что спрос на услуги оценщиков вырос по сравнению с прошлым годом. Так ли это?
- Да, спрос на услуги оценщиков действительно вырос. Банки чаще стали обращаться к нам за оценкой объектов движимого и недвижимого имущества. Надо заметить, что спрос на услуги оценки жилой недвижимости вырос примерно на 20-30%,а спрос на оценку коммерческой недвижимости, по нашему мнению, вырос не более чем на 15-20%.
- Как Вы считаете, недвижимость и какие из них являются важнейшими?
- Существует большое количество факторов, которые необходимо учитывать при оценке объектов коммерческого назначения. К ним относятся: местоположение, удаленность от проезжих трасс или станций метро, техническое состояние объекта, наличие коммуникаций и оборудования, позволяющего полноценно функционировать объекту в соответствии с его наилучшим и эффективным использованием. К основным факторам, по моему мнению, нужно отнести и форму прав на объект оценки, а также обременение объекта оценки. Все эти факторы могут определять дальнейший спрос оцениваемого объекта.
Де-юре и Де-факто
Самой главной проблемой, о которую "спотыкается" коммерческая ипотека, является отсутствие соответствующих законов. Впрочем, эта ситуация для России не в новинку. В нашей стране существуют только положения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", где речь идет лишь о жилых помещениях. Слова "коммерческий" там не встречается. Поэтому, соглашаясь на подобный кредит, банки по сути придумывают собственные законы и схемы финансирования – для каждого индивидуального случая.
И вот еще парадокс: заемщик может получить средства только под залог недвижимости. Заложить же объект может лишь его собственник. А каким образом предприниматель купит помещения, если он еще не получил средства от банка? Вот такой заколдованный круг… И только некоторые банки решаются его разорвать, основываясь на доверии клиента (или к клиенту) – существует масса схем, действующих в том или ином случае. От создания банком дочерней фирмы, которая "покупает" недвижимость заемщика, до регистрации залога в пользу банка еще до совершения сделки. Не абсурд ли? Увы, это реальность.
Многие эксперты прочат рынку коммерческой ипотеки блестящее будущее. Все-таки это надежная схема для банка, а для бизнеса – возможность развиваться и приобретать мощные активы. Пока все упирается в недостатки законодательства, однако, при внесении ряда поправок ряд проблем сразу канет в Лету. Конечно, ожидать массового спроса на такой вид ипотеки не придется – он направлен на слишком "узкую" аудиторию. Но определенный рост однозначно намечается: спрос на офисные и торговые помещения постоянно увеличивается, и этот факт позволяет делать оптимистичные прогнозы.
как найти покупателя на коммерческую недвижимость
