Кому и для чего это может понадобиться?
Гражданское и жилищное законодательство РФ говорит, что жилые помещения (квартиры) могут использоваться только для проживания. Но иногда возникает необходимость использовать собственное жилье в коммерческих целях. Чаще всего это нужно начинающим предпринимателям, которые не имеют возможности арендовать или купить полноценный офис. В законе отдельно оговаривается возможность задействовать жилье для работы. Для этого необходимо изменить юридический статус помещения: перевести его в нежилой фонд.
С чего начать?
Планируя перевод помещения из жилого фонда в нежилой, нужно сначала оценить, насколько привлекательно для потенциальных клиентов расположение квартиры, каковы перспективы развития района, в котором она находится, и так далее. Потому что, например, для магазина или парикмахерской, важно, чтобы они находились в проходном месте и привлекали посетителей.
Какие условия нужно соблюсти?
1.Вы обязательно должны быть собственником помещения и иметь документы, которые это доказывают: свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы: договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. п.;
2.Квартира не должна иметь обременений или ограничений - находиться под арестом, в залоге и т. д.;
3.В квартире никто не может быть прописан - ни владелец, ни члены его семьи;
4.Должна быть техническая возможность оборудовать отдельный вход в будущий офис, магазин или кафе - не через подъезд, а прямо с улицы. Поэтому желательно, чтобы помещение находилось на первом этаже. Когда квартира расположена выше, нежилой она сможет стать только в случае, если все помещения под ней тоже нежилые;
5.Доступ к инженерным коммуникациям должен быть свободным, а если его нет - придется обеспечить.
6.Квартира может стать нежилой только полностью. Например, нельзя перевести в нежилой фонд две комнаты четырехкомнатной квартиры, оставив за другими двумя комнатами статус жилого помещения;
7.Нельзя перевести квартиру в нежилой фонд, если дом признан аварийным, нуждается в капитальном ремонте или подлежит сносу;
8.В квартире не должно быть незаконной перепланировки, противоречащей противопожарным, санитарным и прочим нормам.
Какие нужны документы?
Если все эти условия соблюдены, можно собирать итоговый пакет документов, который нужно будет предоставить в орган самоуправления по адресу помещения или в МФЦ (многофункциональный центр).
Вам понадобятся:
1. Заявление о переводе помещения с указанием его причин;
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение и правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, меня, свидетельство о праве на наследство и т. п.);
3. Технический паспорт переводимого помещения. Получить его можно в местном БТИ (Бюро технической инвентаризации);
4. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Его также дают в БТИ;
5. Если помещению понадобятся переустройство и перепланировка, то вы обязаны предоставить официально оформленный проект таких изменений.
6. Если вы представляете юридическое лицо, понадобятся учредительные документы организации.
Куда обращаться и сколько времени ждать?
Со всеми документами вы можете отправляться в местный орган самоуправления. Вам выдадут расписку с перечнем принятых документов. Решение по переводу помещения должно быть принято в течение 45 дней. После этого вам выдадут документ, который будет подтверждать, что квартира переведена в нежилой фонд. Если вашему помещению не требуется перепланировка, то вам остается только зарегистрировать право собственности в Россреесте, после чего вы сможете официально использовать помещение в своих коммерческих целях.
Можно ли ускорить процесс перевода квартиры в нежилой фонд?
Да, но тогда придется собрать дополнительные документы.
Переводом жилья из жилого фонда в нежилой при каждом муниципалитете занимается специальная межведомственная комиссия. Рассматривая ваше заявление, она будет отправлять запросы в ведомства – Россреестр, ЖЭУ, Пожарный надзор и др. Поэтому для ускорения процесса рекомендуем самим собрать следующие:
1. Выписка из домовой книги (в ней должно быть указано, что в квартире никто не прописан);
2. Справка из ЖЭУ, в которой указано назначение других жилых помещений, расположенных на том же этаже;
3. Заключение Государственного пожарного надзора о соблюдении противопожарных норм в помещении;
4. Заключение Государственного санитарно-эпидемиологического надзора о соблюдении санитарных норм в помещении;
5. Техническое заключение, подтверждающее, что дом не аварийный (выдается организацией, обеспечивающей содержание дома).
Нужно ли согласие соседей?
Необязательно. Н о если вы можете заручиться их письменным согласием – заручитесь. Это могут быть как выписка из решения общего собрания собственников дома, так и отдельные письменные согласия.
Что делать, если предстоит перепланировка?
После получения положительного решения о переводе помещения в нежилой фонд, можно начинать нужные работы по официальному проекту перепланировки. Когда работы по переустройству будут закончены, предстоит оформить акт о перепланировке помещения. Он должен быть подписан собственником помещения; ТСЖ/управляющей компанией; организацией, отвечающей за техническую эксплуатацию дома (ГРЭП/РЭП); проектировщиками; организацией, проводившей строительные работы, и службой пожарного надзора.
Приемочный акт и является подтверждением того, что помещение официально переведено в нежилой фонд. Теперь можно получать новый технический паспорт на помещение в БТИ, новый кадастровый номер и зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Что нужно для регистрации права собственности?
Последний этап – государственная регистрация права собственника на нежилое помещение. В Росреестр нужно будет принести следующие документы:
-заявление на регистрацию;
-правоустанавливающие документы;
-квитанцию об оплате государственной пошлины;
-документы из БТИ, описывающие объект (поэтажный план, экспликация).
Могут потребоваться и другие документы - их список нужно уточнить непосредственно в регистрирующем органе.
Почему в переводе помещения могут отказать?
Вам могут отказать в переводе квартиры в нежилой фонд, например, если собраны не все документы, если проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям или не соблюдены какие-либо еще условия. Решение об отказе – это документ, в котором комиссия должна четко указать основания для отказа и ссылки на конкретные нарушения. Прежде чем браться за дело, по возможности проконсультируйтесь со специалистом, чтобы избежать ошибок.
как оформить продажу коммерческой недвижимости
