Российским законодательством, в частности Жилищным и Градостроительными кодексами, предусматривается возможность смены типа недвижимости. Если соблюсти главные правила, то каждый собственник имеет возможность перевести коммерческую недвижимость в жилую, и наоборот.
Причин подобного перевода может быть масса. К примеру, когда у граждан имеется собственный бизнес, и им неожиданно перепадает в наследство квартира (жилой дом), то очень часто предпринимателей возникает мысль использовать данную помещение в коммерческих целях. Поэтому, встает вопрос о переводе квартиры в коммерческую, т. е. нежилую форму.
Плюс, нередки случаи, когда предприниматель, наоборот, решает покончить со своим неудачным бизнесом, и перевести имеющиеся коммерческие квадратные метры в жилые. При этом, данная процедура по трудоемкости и количеству обязательных правил, не уступает вышеописанной. Получается, что сена типа недвижимости в любом из направлений если и возможна, то является далеко не простой и тем более не быстрой процедурой.
В нашей сегодняшней статье мы остановимся именно на переводе коммерческой недвижимости в жилую. По ходу статьи, мы опишем обязательные правила подобного перевода, разберем основные требования законодательства на этот счет, а также установим случаи, когда подобный перевод невозможен.
Основные требования к недвижимости
Как мы уже сказали, если у вас имеется коммерческая недвижимость, то не факт, что ее можно будет в дальнейшем переоформить в жилую. Законодательством на этот счет разработаны всевозможные СНИПы и САНПИНы, плюс, на данный момент существует больше десятка постановлений Правительства РФ, по поводу процесса перевода коммерческой недвижимости в жилую. Мы конечно не станем разбирать их все, а остановимся лишь на самых главных критериях, которым должна соответствовать коммерческая недвижимость.
Местоположение недвижимости
Наверное основное правило, которому должна соответствовать недвижимость, это допустимое расположение. Получается, что если ваши коммерческие квадратные метры не соответствуют данному требованию, то все остальное в расчет уже браться не будет. Хотя требований и на самом деле много.
Дело в том, что коммерческая недвижимость должна находиться именно в жилой зоне. Градостроительный кодекс РФ не допускает переоформление той недвижимости, которая находится в промышленных зонах, лесных массивах и т. д. К примеру, на территории завода у вас в собственности имеется небольшое помещение, которое, вы хотите перевести в жилое. Так вот этого будет сделать нельзя, т. к. это нарушает требования установленных стандартов.
Архитектурные особенности и наличие коммуникаций
Если местоположение вашей недвижимости отвечает установленным требованиям, то значит нужно обратить внимание на ее строительные и архитектурные особенности, к которым, между прочим также предъявляется ряд обязательных требований.
К примеру, высота потолков, габариты дверных и оконных проемов должны соответствовать СНИП, по данному региону. Существует общепринятый параметр, который на сегодняшний день составляет не менее 3 метров (высота потолков).
Также, недвижимость должна обладать всеми обязательными коммуникациями, либо допускать возможность проведения таковых. К обязательным коммуникациям, в отсутствие которых перевод будет невозможен, относятся следующие:
- электроснабжение
- водоснабжение (горячее и холодное)
- отопление (температура должна быть не менее 18 градусов)
Следует также отметить, что подвальные или полуподвальные помещения не подлежат переоформлению, т. к. одним из основных требований СНИПа является то, в соответствии с которым, пол будущей коммерческой недвижимости должен находиться выше уровня земли. Это правило установлено для того, чтобы избежать разрушительного воздействия (подтопления) недвижимости грунтовыми водами.
Плюс, крайне важна и возможность проведения перепланировки (при такой необходимости). Дело в том, что действующие стандарты устанавливают, что если, к примеру, здание двухэтажное, то кухня и санузел, в случае расположения на втором этаже, не должны быть над жилыми комнатами.
Требование к пожарной безопасности
Если коммерческая недвижимость представляет из себя магазин или заведение общепита, то все промышленное вентиляционное оборудование должно быть заменено на оборудование для жилых помещений. Все вытяжки и прочие подобные конструкции должны быть также заменены, либо убраны.
Здание не должно иметь повреждений, деформаций, и каких-либо других дефектов. В противном случае, справку с МЧС, которая обязательна при оформлении перевода, получить не получиться.
Какие требуются документы
Естественно, что никакое переоформление будет невозможным, если у собственника не имеется на руках полного пакета документации, которую надо будет предоставить в жилищную комиссию, или отдел по жилищным вопросам администрации города. К таким документам относятся следующие:
- правоустанавливающие документы на объект
- технический и кадастровый паспорта
- в некоторых случаях потребуется поэтажный план
- проект будущей перепланировки, если таковая требуется
- справки и разрешения из ряда государственных органов
К данному пакету документов следует прикрепить также и копии паспорта (паспортов) всех собственников, а также письменное нотариально-заверенное согласие таковых. Плюс, потребуется написать заявление на перевод в двух экземплярах.
Для того, чтобы избавить себя от простоя в очередях и прочих бюрократических проволочек со стороны чиновников администрации, подавать заявление с документами следует в МФЦ (многофункциональный центр по предоставлению государственных услуг), какой есть в каждом городе.
Но в любом случае, ваше заявление будет рассматриваться в течение 45 дней с момента подачи, и только по истечению данного срока, комиссия вынесет решение об одобрении на переоформление недвижимости либо же об отказе в таковом.
После того, как разрешение получено, можно приниматься за проведение перепланировки, подведение всех недостающих коммуникаций, и далее следует преступать к оформлению прав собственности на уже жилую недвижимость. Т. е. это скорее всего заново придется получать кадастровый паспорт, технический план и прочие обязательные документы, которыми должен обладать каждый собственник жилого помещения.
Причины по которым могут отказать в переоформлении
Собственно таковых причин существует столько же, сколько и обязательных требований. Далее мы по порядку укажем самые часто встречающиеся обстоятельства, которые предусматривают невозможность переоформления коммерческой недвижимости в жилую.
В государственный орган подается не полный пакет документов
Для того, чтобы не получить отказ, перед собором документов необходимо посетить этот самый жилищный отдел администрации, и лично проконсультироваться относительно обязательных бумаг. Объясняется это тем, что к двум разным коммерческим площадкам, относительно обязательной документации могут предъявляться абсолютно разные требования.
Помимо вас имеются еще собственники
Если коммерческая недвижимость принадлежит двум или нескольким собственникам, из числа которых не все дали согласие на переоформление, то комиссия ответит отказом, т. к. требуется согласие всех собственников, которое должно предоставляться после нотариального заверения. Ведь в противном случае, будут нарушаться законные права собственности гражданина, а государственный орган себе этого позволить не может. тоже самое касается и наличие какого-либо действующего обременения на недвижимость.
Технические особенности строения
Нередко случается так, что для перевода коммерческой недвижимости в жилую требуется проведение полной (частичной) перепланировки, которая возможна далеко не во всех случаях. Соответственно, если обязательное проведение перепланировки невозможно по технически причинам, то о каком-либо переоформлении можно забыть.
что выгоднее коммерческая или жилая недвижимость
