Если Вы являетесь счастливым обладателем киевской недвижимости, то время от времени - когда Ваши арендаторы съезжают по каким либо причинам - у Вас возникает необходимость сдавать свою недвижимость.
Помещение, сдаваемое в аренду, может быть жилым и нежилым. Жилую недвижимость, будь-то квартира, комната или дом, всегда сдать легче, поскольку этот тип недвижимости более унифицирован и служит одной цели – проживанию арендатора.
Нежилые помещения, которые приносят доход - это коммерческая недвижимость, и они условно делятся на объекты офисной, складской и торговой недвижимости. О последней и пойдет речь в этой статье, поскольку выгодно сдать торговую недвижимость в Киеве - задача не из легких.
В чем же ключевая разница между офисной/складской недвижимостью и недвижимостью нежилых помещений торгового назначения? Ответ кроется во все той же простоте и универсальности использования коммерческой недвижимости офисного и складского типа. Требования арендаторов к офисной или складской недвижимости всегда одинаковые. Вид деятельности компании не влияет на базовые запросы для аренды офиса в Киеве, и упирается лишь в финансовые возможности компании. То же самое касается и аренды складских помещений в Киеве и области. Требования арендаторов к складской недвижимости зависит от вида товара, условий его хранения и дальнейшего обслуживания. Это означает, что офис и склад могут арендовать компании абсолютно различного рода занятий и вида деятельности.
Если же вы являетесь собственником нежилого помещения в Киеве, Вашим арендатором может стать та компания, чьим запросам Ваша недвижимость отвечает в наибольшей степени. Например, если фасад Вашей недвижимости выходит на крупную автомагистраль, но поблизости нет остановок общественного транспорта и жилых домов, Вашими потенциальными арендаторами могут стать автосалоны и торговые представительства, но вы точно не получите в качестве арендатора продуктовый магазин или аптеку. В этом и есть все плюсы и минусы Вашей недвижимости. Любой профессиональный рантье должен знать, как нивелировать недостатки своей недвижимости и подчеркнуть преимущества и плюсы своего недвижимого капитала.
Итак, как же определить для какого типа арендаторов подходит Ваша недвижимость и какой будет оптимальная цена за кв. м?
Как шутят риелторы, цену недвижимости предопределяют три фактора: месторасположение, месторасположение и месторасположение.
Чем ближе Ваша недвижимость к центру города, крупным узлам инфраструктуры и существующим станциям метро – тем выше будет арендная ставка. Хотя отдельно стоит отметить помещения в спальных районах г. Киева с высокой плотностью населения, сдающиеся под оказание услуг для населения (салоны красоты, парикмахерские, отделения банков, нотариальные конторы, ломбарды, продуктовые магазины и пр.). В спальных районах мало объектов коммерческой недвижимости, поэтому ставки на аренду фактически могут достигать уровня центральных районов.
Что бы сориентироваться в ценовой политике, вы можете посмотреть, сколько просят арендодатели в Киеве за недвижимость, схожую с Вашей по типу или месторасположению. Вы можете поднять или уменьшить арендную ставку в зависимости от стагнации или экономического роста, обратиться к консультантам по недвижимости. Запомните, нет 100% методов определения цены, Вы можете только приблизительно сформировать ее. Но есть универсальный способ точно определить стоимость аренды Вашей недвижимости. Недвижимость стоит ровно столько, за сколько её снимают в аренду. Если вы выставили свое помещение за 4000 у. е. в месяц и за прошедшие 2 недели у вас было всего 3 нерезультативных просмотра, скорее всего вы переоценили стоимость своей недвижимости (не стоит искать причину в не сезоне и прочем, при адекватных условиях на недвижимость спрос есть всегда). Если же вы в отчаянии снизили цену до 2800 у. е. в месяц и у Вас сняли в аренду помещение после первого же просмотра, возможно, Вы поторопились (и через 2-3 мес. аренды стоит обсудить повышение цены с арендатором) или Вам просто повезло. Все же лучше сдать недвижимость немножко дешевле, но как можно быстрее, чем ждать своего арендатора, согласного платить завышенную цену. Все дело в простой математике.
Допустим, Вы попросили за свою недвижимость 14 000 у. е. в месяц, и в первый же день Вам предложили аренду в 12 000 у. е. и Вы, пожадничав, отказались. Затем только спустя два месяца, после бесчисленных просмотров, Вы таки сдали её в аренду за 13 700 у. е. (не без символического торга, конечно). Давайте теперь посчитаем: сдав недвижимость сразу, Вы бы за год заработали 12 000 у. е. * 12 мес. = 144 000 у. е. а решив подождать арендатора получше, вы заработали 13 700 у. е. * 10 мес. = 137 000 у. е. Как видите, сумма, которую вы недополучили, составляет 7 000 у. е. И это при благоприятном для Вас стечении обстоятельств. Истории, когда из-за завышенной цены помещения простаивали по полгода и больше – не что иное, как реалии современного мира. А во сколько вы оцениваете свое здоровье и нервы, которые были потрачены, за эти два месяца? А если Ваши арендаторы заедут на полгода, а потом съедут, и вы снова потеряете два месяца на сдачу в аренду? Тогда Ваш чистый убыток будет составлять вдвое большую сумму.
Как же быстро и выгодно сдать свою недвижимость в Киеве. Есть пару старых и проверенных способов:
1. На фасаде своих помещений наклеить личный номер телефона и пл. помещения. Этот способ хорош тем, что вы локально ставите в известность ближайших арендаторов о сдаваемой пл. С другой стороны этот способ малоэффективен, поскольку крупные компании не отправляют своих менеджеров по развитию в пешую прогулку по Киеву и вы можете рассчитывать только на случайность (что делать в бизнесе было бы довольно глупо).
2. Обзвонить максимальное количество агентств недвижимости в Киеве (при этом свой телефон на фасаде оставьте). Это тоже весьма сомнительное решение, поскольку с этого момента о спокойной жизни можно забыть, ведь на рынке недвижимости так много желающих заработать и так мало профессионалов. А основной девиз таких людей: чем больше просмотров, тем больше шансов получить свою комиссию. Если хотите сэкономить время, нервы и заниматься своими прямыми обязанностями – работой, бизнесом, семьей, спросите у своих знакомых, знают ли они какого-то хорошего специалиста по недвижимости, с которым они уже работали и которого они могут порекомендовать. Работа по рекомендации – вот залог успеха с риелтором .
3. Оставить свое рекламное объявление о сдаваемой недвижимости на известных Вам досках публичных объявлений в интернете или в газетах. Не страшно, если Вы не прочитали предыдущие два пункта. Размещая рекламное объявление на просторах интернета, Вы автоматически обращаете на себя внимание агентств по недвижимости (вступает в силу пункт 2 ), даже если вы этого не хотели. Но также вы попадаете в центр внимания всяческих информационных агентств, которые создают и продают электронную базу данных все тем же агентствам недвижимости. Одно из возможных последствий - это эффект испорченного телефона (вы сдаете помещение под магазин/аптеку, а будут приходить смотреть под баню/фитнес клуб), а также периодические звонки в течение года/полугода после сдачи в аренду помещения. В таких случаях сим-карту можно смело выкинуть.
Если Вы использовали один или все вышеперечисленные способы сразу и не добились желаемого результата, или уже имеете опыт привлечения арендаторов этими методами, и они Вас не устраивают, стоит рассмотреть современные решения по сдаче в аренду коммерческой недвижимости:
1. Обратиться за помощью в компанию, специализирующуюся на коммерческой недвижимости (их ещё называют агент по сдаче в аренду коммерческой недвижимости. консультант по недвижимости). Такие компании получают вознаграждение за свою работу от заказчика, то есть арендодателя, снимая бремя комиссии с арендатора, который и так выплачивает сумму аренды за месяц + залог. Сотрудничая с такой компанией, вы получаете все преимущества работы с персональным риелтором, не сталкиваясь при этом с недостатками работы с агентством недвижимости. В чем же ключевая разница между агентством недвижимости (которое получает комиссию от арендатора) и консультантом по недвижимости (получающим комиссию от вас, арендодателя). Вся суть не только в методах и подходе к работе опытных профессионалов компаний консультантов, - дело в том, что потенциальный арендатор рассматривает предложение без комиссии от агентов по сдаче в аренду. как от одного большого собственника, который владеет недвижимостью по всему Киеву. Вы можете наклеить свой телефон на фасад, обзвонить агентства и поместить объявление, но все равно вы не переплюнете одного большого собственника, который сдает в аренду десятки помещения по всему Киеву, размещая сотни объявлений ежедневно, выкупая рекламные площадки, инвестируя деньги в продвижение своей недвижимости и получая эксклюзивы от арендаторов. Обратившись к консультанту по недвижимости, вы избавитесь от проблем и получите максимальную выгоду от своего недвижимого капитала.
2. Поместить информацию о Вашей недвижимости в специализированных каталогах о коммерческой недвижимости. В этом случае Вы сможете указать все параметры Вашей недвижимости, стоимость аренды, ее условия и прочие детали. Очень часто потенциальный арендатор, начиная искать подходящее помещение, делает поисковые запросы типа: «аренда нежилое помещение киев», «аренда нежилой фонд Киев», «аренда магазина фасад Киев», «арендую помещение под аптеку Киев», «сниму торговое помещение Киев», «арендовать помещение под торговлю в Киеве» и прочее. Предоставляя как можно больше информации о своей недвижимости, Вы повышаете свои шансы найти своего арендатора. Преимущество таких каталогов над большими досками объявлений очевидно. Если сравнивать доски публичных объявлений и специализированные порталы, то это как большой продуктовый супермаркет и маленький киоск: вы можете каждый день приходить в магазин, но когда Вам захочется (например) сухофруктов – Вы будете разочарованы, весь выбор будет состоять из 3 позиций сухофруктов не первой свежести, запакованных в пленку. Тогда Вы отправитесь в маленький магазинчик, где будут одни лишь только сухофрукты, но в большом количестве, свежие и по умеренной цене. Так что, размещая свою недвижимость на действующих порталах о коммерческой недвижимости, Вы предлагаете её тому, кто целенаправленно её ищет.
как снять коммерческую недвижимость
