Многим инвесторам знакомы ситуации на рынке недвижимости, когда выставленные на продажу коммерческие объекты оказывались невостребованными, не могли продаться в течение многих месяцев, а бывает и продавались, но с заведомыми нарушениями в договоре купли-продажи, что затем оборачивалось большими неприятностями для обеих сторон.
К совершению такой сделки, как продажа коммерческой недвижимости новому потенциальному владельцу, следует подойти со всей ответственностью: ознакомится с нормативной базой, собрать необходимый пакет документов. узнать в ходе консультаций с юристами о тонкостях проведения сделки.
Только когда каждый момент просчитан, можно рассчитывать на успешную продажу коммерческой недвижимости.
А небольшой ликбез поможет разобраться в этом вопросе буквально за несколько минут.
Что подразумевается под коммерческой недвижимостью?
Согласно терминологии, коммерческая недвижимость — это любое здание или помещение. в котором субъект может организовать деятельность с целью получения для себя прибыли.
Также к объектам коммерческой недвижимости и их составной части можно отнести объекты нежилого фонда, которые не подразумевают проживание людей на этой площади и используются под офисные, торговые, банковские. развлекательные цели.
Индустриальные объекты, рабочие цеха, склады и производственные помещения тоже относятся к объектам этого типа недвижимости.
Все вышеперечисленные объекты, согласно законодательству РФ, относятся к капитальным сооружениям, строительство которых незавершенно.
Коммерческая недвижимость любого типа может стать объектом коммерческих отношений и быть проданной, арендованной, заложенной и т. д.
На сегодняшний день один из наиболее прибыльных видов бизнеса – это инвестиции в коммерческую недвижимость.
Кроме того, этот вид деятельности приносит владельцу недвижимости стабильный и высокий доход.
Для потенциального покупателя приобретение коммерческой недвижимости тоже выгодно с точки зрения реальных имущественных инвестиций .
Законодательная база
Самое главное для успешного проведения сделки – заключение в письменной форме договора купли-продажи. представленного в виде одного документа и затем подписанного обеими сторонами согласно ст. 550 Гражданского кодекса .
Российским законодательством установлены определенные рамки и условия проведения такой сделки и заключения договора купли - продажи коммерческой недвижимости.
Предметом договора. согласно статье 554 Гражданского кодекса являются данные, способные установить подлежащее передаче покупателю недвижимое имущество, согласно подготовленному договору.
К таким данным относятся и те, которые определяют расположение объекта недвижимости на соответствующей земельной территории или на территории другого недвижимого имущества.
В п. 4 ст. 35 Земельного кодекса указывается, что если объект коммерческой недвижимости принадлежит одному лицу и находится на определенном земельном участке, то следует дополнительно провести описание земельного участка .
Статья 555 Гражданского кодекса гласит, что стоимость объекта коммерческой недвижимости, установленная соглашением сторон, допускает указание стоимости на единицу площади. в то время как конечная стоимость договора будет определена за счет передаваемой недвижимости.
Необходимое условие для успешного проведения сделки — указание в договоре о потенциальных и существующих финансовых и долговых обременениях, а также ограничениях прав продавца.
Под этим могут подразумеваться любые залоги, договора аренды и т. д.
Если лицо, проводящее сделку купли-продажи, умолчало в документе о таких ограничениях, то покупатель будет иметь право отказа в регистрации сделки.
Согласно 158 статье Жилищного кодекса. в том случае, если предмет договора — помещения в многоквартирном доме, то продавец должен указать в документах размер доли в праве на общее имущество здания или многоквартирного дома.
Как прописаться на даче подробно раскрыто в этой СТАТЬЕ
Документы и тонкости, связанные с их оформлением
Для грамотной предпродажной подготовки коммерческой недвижимости следует подготовить полный пакет документов, учитывая малейшие нюансы:
- Пристройки и помещения с перепланировкой должны быть узаконенными ;
- Земля, относящаяся к данному объекту, обязана быть приватизированной или арендованной по договору долгосрочной аренды;
- Само помещение не должно находиться в залоге или долгосрочной аренде;
- Любые долги, связанные с продаваемым объектом, должны быть погашены, в противном случае продажа может не состояться. Следует заранее внести во все необходимые документы отметку о том, что все финансовые обременения уже сняты .
Объявления о продаже коммерческой недвижимости размещают на различных площадках, на которых бывают возможные покупатели как сами собственники, так и риелторы.
Если продавец недвижимости является физическим лицом, то перед продажей он обязан предоставить другой стороне копии правоустанавливающих документов. договор купли-продажи, документ о приватизации, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о праве собственности – это основные правоподтверждающие документы.
Помимо них в ряде случаев предоставляются технический и кадастровый паспорта, где будут документально установлены соответствия параметров помещения.
Пакет документов. который должно будет предоставить покупателю юридическое лицо-владелец коммерческой недвижимости, будет значительно больше.
Кроме стандартного набора для физического лица, нужно будет подготовить и предоставить учредительные документы на юридическое лицо, среди которых и учредительный договор, и устав организации. включающий все последние дополнения и изменения к нему.
Для «профилактики» любых финансовых вопросов, продавец должен представить покупателю справку о текущей балансовой стоимости. Если сделка крупная, то понадобится справка крупности сделки и письменное согласие учредителя (или учредителей) на продажу коммерческого объекта, свежая выписка из ЕГРЮЛ, которая покажет все данные по ОГРН, ИНН и юридическому адресу.
Также нелишней будет выписка из ЕГРЮЛ, в которой будут подтверждены права продавца на объект недвижимости и который позволит исключить любые обременения и ограничения, потенциально наложенные на объект продажи.
Нотариусы советуют обратить внимание еще на такой нюанс: если продавец был или состоял на момент покупки объекта в браке, то покупателю нужно будет показать документально заверенное согласие супруга на проведение новой сделки купли-продажи.
Подготовительный этап прошел, теперь двум сторонам необходимо заключить между собой договор купли-продажи и акт приема-передачи объекта.
С момента подписания договора продавцом и покупателем сделка вступает в силу, хотя новый владелец становится де-факто таковым только после регистрации документов в Росреестре .
Что включает в себя договор купли-продажи?
- Исчерпывающие данные о покупателе и продавце;
- Точный юридический адрес;
- Описание объекта по типу помещения, площади, этажа, расположения в здании;
- Конечная сумма продажи и валюта, используемая для проведения сделки (как правило, сделки, связанные с недвижимостью, должны заключаться в рублях);
- Способ расчета и срок его погашения;
- Время для передачи объекта продажи новому владельцу.
Если все вышеперечисленные характеристики будут подробно расписаны в договоре, то в дальнейшем у продавца и покупателя не возникнет никаких спорных вопросов.
Как правильно продать коммерческую недвижимость?
- Как действовать, если покупатель еще не нашелся?
Сразу следует отметить, что не рекомендуется продавать коммерческую недвижимость в том случае, если ее стоимость сильно завышена или при проведении сделки была неправильно (с ошибками, с заведомой дезинформацией) составлена рекламная кампания.
Поскольку потенциальный покупатель желает изучить весь рынок, чтобы выбрать наиболее выгодный для себя вариант, следует ориентироваться на его желание тщательно отбирать предложенные варианты.
Во-первых, продавцу нужно будет уделить отдельное время изучению рынка коммерческой недвижимости и конкурентных предложений.
В большинстве случаев проще попробовать старый добрый сравнительный метод, с помощью которого продавец сможет адекватно оценить экономическую стоимость продаваемого объекта и сопоставить размер предполагаемого дохода. определить, в течение какого периода времени новый владелец окупит свои затраты.
Важна каждая тонкость – даже вопрос о наличии парковочных мест может оказаться спорным. Чтобы покупатель не предъявлял претензий по поводу проведения сделки, следует в документах указывать максимально четкие и правильные данные.
Для проведения презентации помещение должно быть тщательно подготовлено к визиту покупателя.
Если он согласен приобрести его в собственность, заключается сделка купли-продажи (см. подраздел «Документы и тонкости, связанные с их оформлением»).
Подытожив, можно составить некий план проведения сделки, состоящий из нескольких этапов:
- поиск потенциального покупателя;
- составление пакета документов для совершения сделки;
- проведение рекламной акции;
- организация просмотра объекта недвижимости;
- заключение договора купли-продажи недвижимости;
- собственно процедура расчета (не стоит забывать оплатить налоги с дохода от совершённой сделки).
При любых сомнениях, возникающих по ходу продажи коммерческой недвижимости, следует обратиться за консультацией к компетентному юристу. а лучше прибегнуть к услугами риелторских и консалтинговых агентств.
Вас может заинтересовать действующая редакция Жилищного кодекса РФ
Как происходит аренда участка земли у администрации города подробно раскрыто ТУТ
Закон о нарушении тишины — поправки и штрафы за противозаконные действия: http://nedvicon. ru/total/federalnyjj-zakon-o-tishine. html
Блиц-советы по продаже коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость — это любое здание или помещение, в котором субъект может организовать деятельность с целью получения для себя прибыли. Продажа коммерческой недвижимости – очень выгодный вид бизнеса. особенно в условиях экономического кризиса.
Проводить оценку недвижимости и непосредственно сделку купли-продажи лучше через риелторские и консалтинговые агентства.
Но в том случае, если хочется провести процедуру самостоятельно, следует заранее подготовить пакет документов и следовать дальнейшей нашей инструкции.
Перед составлением объявлений и рекламных акций нужно оформить пакет документов на объект и выделить деньги на оплату объявлений в Интернете и различных СМИ.
Подготовка документов – ответственный шаг, позволяющий и продавцу обезопасить сделку от неправомерных решений. и покупателю совершить выгодную покупку.
Паспорт и правоустанавливающие документы на недвижимость – то, что нужно подготовить в первую очередь.
Теперь следует заняться объявлениями. составить текст с перечислением необходимой информации, найти площадки для его размещения, опубликовать, затем отвечать на отклики посетителей и заниматься подготовкой к организации просмотра помещения.
Покупатель уже готов к совершению сделки? Отлично, тогда нужно будет обсудить с ним все нюансы и дальнейшие расчеты, оговорить сумму задатка, прописать его документально.
В назначенный день с покупателем должен быть подписан договор ; его нужно будет заверить у нотариуса и передать покупателю, после расчета, все документы для подтверждения права собственности нового владельца на помещение.
Коммерческая недвижимость: как правильно осуществить ее продажу? Reviewed by roolganiko on Окт 20. Многим инвесторам знакомы ситуации на рынке недвижимости, когда выставленные на продажу коммерческие объекты оказывались невостребованными, не могли продаться в Многим инвесторам знакомы ситуации на рынке недвижимости, когда выставленные на продажу коммерческие объекты оказывались невостребованными, не могли продаться в Rating: 0
как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно
