Власти Москвы планируют осенью ужесточить механизм перевода жилых помещений в категорию "нежилые", между тем среди представителей бизнеса есть мнение, что возможность проведения процедуры в настоявшее время заблокирована, но, так или иначе, прежние правила пока никто не отменял. Юристы рассказали сайту "РИА Недвижимость ", как перевести помещение из статуса "жилье" в коммерческую недвижимость.
Обратите внимание
Перевести квартиру в нежилое помещение, например, под парикмахерскую, магазин или офис, может только ее собственник или уполномоченное на то лицо по доверенности, рассказывает адвокат юридической фирмы "ЮСТ" Екатерина Яковлева. По ее словам, объект не должен быть обременен правами иных лиц, а также не допускается наличие зарегистрированных и проживающих людей на его площади.
Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается, подчеркивает Яковлева.
Она обращает внимание, что данные действия возможны только в отношении квартир, расположенных на первом этаже дома. "Перевести жилье, находящееся выше первого этажа, можно лишь в случае перевода в статус нежилых помещений всех квартир, расположенных ниже", — добавляет заместитель генерального директора по правовым вопросам "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Светлана Матвеева.
Яковлева указывает, что вход в нежилое помещение должен быть отдельным, то есть изолированным от лестничных площадок и входа в подъезд, либо должна существовать возможность оборудовать его.
"Если площадь помещения превышает 100 метров, оно должно иметь запасной вход, например из подъезда", — замечает Матвеева.
Бумажный маршрут
При переводе квартиры в нежилое помещение особое внимание нужно уделить оформлению документов.
"Сначала необходимо обратиться в Департамент управления имуществом и получить доверенность, по которой в Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту жительства можно запросить план помещения с экспликацией, а также технический паспорт", — описывает первый шаг Матвеева.
Также, по ее словам, нужно получить документы в ряде других организаций. Так, за справкой о статусе помещений, расположенных на одном этаже с тем, в отношении которого планируется произвести перевод, следует обратиться в Дирекцию единого заказчика (ДЕЗ) своего района. А документ о техсостоянии дома предоставляет управляющая компания дома.
Чтобы получить заключение о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности, необходимо обратиться в местное управление государственного пожарного надзора, а за заключением о санитарно-эпидемиологическом соответствии — в Санэпидемстанцию (СЭС).
Среди необходимых документов юрист из "Миэль" называет и выписку из домовой книги об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам или зарегистрированных там жильцов. Она выдается Многофункциональным центром предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
К пакету бумаг также придется приложить проект переустройства или перепланировки переводимого из жилого в нежилое помещения и протокол общего собрания собственников, где зафиксировано согласие на перевод квартиры в категорию нежилого помещения.
После того как документы собраны, нужно написать заявление в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование перевода непосредственно, либо через МФЦ. В Москве эту функцию осуществляет Департамент городского имущества по принципу "одного окна", рассказывает Яковлева. Сюда нужно предоставить и все собранные документы, включая паспорт собственника, а также документ на право владения недвижимостью.
За регистрацию перевода жилого помещения в нежилое взимается госпошлина в размере 350 рублей, говорит Яковлева. По ее словам, комиссия принимает решение о переводе в течение 45 дней.
Разрешение с проверкой
Далее собственник получает разрешение на перевод или, если помещению требуется переустройство или перепланировка, устанавливается срок на проведение ремонтных работ. По их окончанию на объект отправляется выездная комиссия, состоящая из представителей Управляющей компании и органа, выдающего разрешение на перевод. Они осуществляют приемку помещения, проверяют соответствие проведенных работ.
По итогам проверки выдается акт приемочной комиссии, на основании которого вносятся изменения в БТИ и в Государственный кадастр невидимости по данному объекту.
Далее необходимо будет подать полученное разрешение и паспорт в МФЦ для получения нового свидетельства о регистрации права собственности, рассказывает Матвеева. Срок государственной регистрации, по словам Яковлевой, не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов.
Она добавляет, что отказ в переводе допускается в случае непредставления нужного пакета документов или их подачи в ненадлежащий орган, несоблюдения условий перевода помещения, несоответствия проекта переустройства или перепланировки.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные выше нарушения, оно может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Запреты и обязательства
Несмотря на то, что жилое помещение будет переведено в состав нежилого фонда, на него, как и прежде, будут распространяться основные ограничения, установленные для квартир. К примеру, запрет производить ремонтно-строительные работы в воскресные и праздничные нерабочие дни или в будни — начинать ранее 9.00 и заканчивать позднее 19.00, говорит Яковлева.
Кроме того, никто не освобождает собственника от уплаты взносов на капремонт, но закон обязывает его нести лишь часть расходов на содержание всего комплекса общего имущества, которая пропорциональна его доле в праве общей собственности.
Плюс ко всему, на "новое" помещение придется платить и налог. Он рассчитывается, исходя из инвентаризационной или кадастровой стоимости помещения. Если рассчитывать по кадастровой стоимости, то ставка составляет 0,5% и 2%, при расчете по инвентаризационной стоимости диапазон ставок иной, указывает собеседница агентства.
Еще один момент — в отношении нежилого помещения не действуют какие-либо федеральные льготы.
Грядущие перемены
Власти Москвы планируют утвердить административный регламент, ужесточающий механизм перевода жилых помещений в нежилые, уже этой осенью. Он предусматривает приостановку оказания госуслуги на 60 календарных дней. Благодаря этому увеличивается срок для работы муниципальных депутатов по согласованию решения общего собрания дома по переводу помещений.
Также, как сообщал глава департамента городского имущества столицы Владимир Ефимов, ведомство будет размещать на своем официальном сайте информационное сообщение о том, что поступила заявка о переводе помещения по конкретному адресу, о прошедшем общем собрании собственников, количестве проголосовавших и принятом решении. "К тому же в адрес всех собственников мы направим письменное обращение от департамента с просьбой подтвердить либо опровергнуть информацию об общем собрании", — заметил он.
аренда коммерческой недвижимости как бизнес
