Коммерческая недвижимость: как правильно осуществить ее продажу?Многим инвесторам знакомы ситуации на рынке недвижимости, когда выставленные на продажу коммерческие объекты оказывались невостребованными, не могли продаться в течение многих месяцев, а бывает и продавались, но с заведомыми нарушениями в договоре купли-продажи, что затем оборачивалось большими неприятностями для обеих сторон.

К совершению такой сделки, как продажа коммерческой недвижимости новому потенциальному владельцу, следует подойти со всей ответственностью: ознакомится с нормативной базой, собрать необходимый пакет документов. узнать в ходе консультаций с юристами о тонкостях проведения сделки.

Только когда каждый момент просчитан, можно рассчитывать на успешную продажу коммерческой недвижимости.

А небольшой ликбез поможет разобраться в этом вопросе буквально за несколько минут.

Что подразумевается под коммерческой недвижимостью?

Согласно терминологии, коммерческая недвижимость — это любое здание или помещение. в котором субъект может организовать деятельность с целью получения для себя прибыли.

Также к объектам коммерческой недвижимости и их составной части можно отнести объекты нежилого фонда, которые не подразумевают проживание людей на этой площади и используются под офисные, торговые, банковские. развлекательные цели.

Индустриальные объекты, рабочие цеха, склады и производственные помещения тоже относятся к объектам этого типа недвижимости.

Все вышеперечисленные объекты, согласно законодательству РФ, относятся к капитальным сооружениям, строительство которых незавершенно.

Коммерческая недвижимость любого типа может стать объектом коммерческих отношений и быть проданной, арендованной, заложенной и т. д.

На сегодняшний день один из наиболее прибыльных видов бизнеса – это инвестиции в коммерческую недвижимость.

Кроме того, этот вид деятельности приносит владельцу недвижимости стабильный и высокий доход.

Для потенциального покупателя приобретение коммерческой недвижимости тоже выгодно с точки зрения реальных имущественных инвестиций .

Законодательная база

Самое главное для успешного проведения сделки – заключение в письменной форме договора купли-продажи. представленного в виде одного документа и затем подписанного обеими сторонами согласно ст. 550 Гражданского кодекса .

Российским законодательством установлены определенные рамки и условия проведения такой сделки и заключения договора купли — продажи коммерческой недвижимости.

Предметом договора. согласно статье 554 Гражданского кодекса являются данные, способные установить подлежащее передаче покупателю недвижимое имущество, согласно подготовленному договору.

К таким данным относятся и те, которые определяют расположение объекта недвижимости на соответствующей земельной территории или на территории другого недвижимого имущества.

В п. 4 ст. 35 Земельного кодекса указывается, что если объект коммерческой недвижимости принадлежит одному лицу и находится на определенном земельном участке, то следует дополнительно провести описание земельного участка .

Статья 555 Гражданского кодекса гласит, что стоимость объекта коммерческой недвижимости, установленная соглашением сторон, допускает указание стоимости на единицу площади. в то время как конечная стоимость договора будет определена за счет передаваемой недвижимости.

Необходимое условие для успешного проведения сделки — указание в договоре о потенциальных и существующих финансовых и долговых обременениях, а также ограничениях прав продавца.

Под этим могут подразумеваться любые залоги, договора аренды и т. д.

Если лицо, проводящее сделку купли-продажи, умолчало в документе о таких ограничениях, то покупатель будет иметь право отказа в регистрации сделки.

Согласно 158 статье Жилищного кодекса. в том случае, если предмет договора — помещения в многоквартирном доме, то продавец должен указать в документах размер доли в праве на общее имущество здания или многоквартирного дома.

Как прописаться на даче подробно раскрыто в этой СТАТЬЕ

Документы и тонкости, связанные с их оформлением

Для грамотной предпродажной подготовки коммерческой недвижимости следует подготовить полный пакет документов, учитывая малейшие нюансы:

  • Пристройки и помещения с перепланировкой должны быть узаконенными ;
  • Земля, относящаяся к данному объекту, обязана быть приватизированной или арендованной по договору долгосрочной аренды;
  • Само помещение не должно находиться в залоге или долгосрочной аренде;
  • Любые долги, связанные с продаваемым объектом, должны быть погашены, в противном случае продажа может не состояться. Следует заранее внести во все необходимые документы отметку о том, что все финансовые обременения уже сняты .

Объявления о продаже коммерческой недвижимости размещают на различных площадках, на которых бывают возможные покупатели как сами собственники, так и риелторы.

Если продавец недвижимости является физическим лицом, то перед продажей он обязан предоставить другой стороне копии правоустанавливающих документов. договор купли-продажи, документ о приватизации, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о праве собственности – это основные правоподтверждающие документы.

Помимо них в ряде случаев предоставляются технический и кадастровый паспорта, где будут документально установлены соответствия параметров помещения.

Пакет документов. который должно будет предоставить покупателю юридическое лицо-владелец коммерческой недвижимости, будет значительно больше.

Кроме стандартного набора для физического лица, нужно будет подготовить и предоставить учредительные документы на юридическое лицо, среди которых и учредительный договор, и устав организации. включающий все последние дополнения и изменения к нему.

Для «профилактики» любых финансовых вопросов, продавец должен представить покупателю справку о текущей балансовой стоимости. Если сделка крупная, то понадобится справка крупности сделки и письменное согласие учредителя (или учредителей) на продажу коммерческого объекта, свежая выписка из ЕГРЮЛ, которая покажет все данные по ОГРН, ИНН и юридическому адресу.

Также нелишней будет выписка из ЕГРЮЛ, в которой будут подтверждены права продавца на объект недвижимости и который позволит исключить любые обременения и ограничения, потенциально наложенные на объект продажи.

Нотариусы советуют обратить внимание еще на такой нюанс: если продавец был или состоял на момент покупки объекта в браке, то покупателю нужно будет показать документально заверенное согласие супруга на проведение новой сделки купли-продажи.

Подготовительный этап прошел, теперь двум сторонам необходимо заключить между собой договор купли-продажи и акт приема-передачи объекта.

С момента подписания договора продавцом и покупателем сделка вступает в силу, хотя новый владелец становится де-факто таковым только после регистрации документов в Росреестре .

Что включает в себя договор купли-продажи?

  • Исчерпывающие данные о покупателе и продавце;
  • Точный юридический адрес;
  • Описание объекта по типу помещения, площади, этажа, расположения в здании;
  • Конечная сумма продажи и валюта, используемая для проведения сделки (как правило, сделки, связанные с недвижимостью, должны заключаться в рублях);
  • Способ расчета и срок его погашения;
  • Время для передачи объекта продажи новому владельцу.

Если все вышеперечисленные характеристики будут подробно расписаны в договоре, то в дальнейшем у продавца и покупателя не возникнет никаких спорных вопросов.

Как правильно продать коммерческую недвижимость?

  • Как действовать, если покупатель еще не нашелся?

Сразу следует отметить, что не рекомендуется продавать коммерческую недвижимость в том случае, если ее стоимость сильно завышена или при проведении сделки была неправильно (с ошибками, с заведомой дезинформацией) составлена рекламная кампания.

Поскольку потенциальный покупатель желает изучить весь рынок, чтобы выбрать наиболее выгодный для себя вариант, следует ориентироваться на его желание тщательно отбирать предложенные варианты.

  • Определить адекватную стоимость объекта коммерческой недвижимости – задача не из простых.

    Во-первых, продавцу нужно будет уделить отдельное время изучению рынка коммерческой недвижимости и конкурентных предложений.

    В большинстве случаев проще попробовать старый добрый сравнительный метод, с помощью которого продавец сможет адекватно оценить экономическую стоимость продаваемого объекта и сопоставить размер предполагаемого дохода. определить, в течение какого периода времени новый владелец окупит свои затраты.

    Важна каждая тонкость – даже вопрос о наличии парковочных мест может оказаться спорным. Чтобы покупатель не предъявлял претензий по поводу проведения сделки, следует в документах указывать максимально четкие и правильные данные.

  • Главная задача продавца заключается в красивой подаче объекта коммерческой недвижимости и соблюдении необходимых приличий и требований закона. Для качественного проведения сделки следует детально описать объект продажи, указать его фотографии, определить, какую аудиторию покупателей сможет по-настоящему заинтересовать этот объект, позаботиться о грамотной рекламе. для чего потребуется задействовать максимальное количество разнообразных источников – радио, печатные СМИ, интернет-сайты.
  • После появления первых откликов на объявления, продавец может приступить к следующему этапу перед заключением сделки – организации просмотра.

    Для проведения презентации помещение должно быть тщательно подготовлено к визиту покупателя.

  • Если он согласен приобрести его в собственность, заключается сделка купли-продажи (см. подраздел «Документы и тонкости, связанные с их оформлением»).

    Подытожив, можно составить некий план проведения сделки, состоящий из нескольких этапов:

    • поиск потенциального покупателя;
    • составление пакета документов для совершения сделки;
    • проведение рекламной акции;
    • организация просмотра объекта недвижимости;
    • заключение договора купли-продажи недвижимости;
    • собственно процедура расчета (не стоит забывать оплатить налоги с дохода от совершённой сделки).

    При любых сомнениях, возникающих по ходу продажи коммерческой недвижимости, следует обратиться за консультацией к компетентному юристу. а лучше прибегнуть к услугами риелторских и консалтинговых агентств.

    Вас может заинтересовать действующая редакция Жилищного кодекса РФ

    Как происходит аренда участка земли у администрации города подробно раскрыто ТУТ

    Закон о нарушении тишины — поправки и штрафы за противозаконные действия: http://nedvicon. ru/total/federalnyjj-zakon-o-tishine. html

    Блиц-советы по продаже коммерческой недвижимости

    Коммерческая недвижимость — это любое здание или помещение, в котором субъект может организовать деятельность с целью получения для себя прибыли. Продажа коммерческой недвижимости – очень выгодный вид бизнеса. особенно в условиях экономического кризиса.

    Проводить оценку недвижимости и непосредственно сделку купли-продажи лучше через риелторские и консалтинговые агентства.

    Но в том случае, если хочется провести процедуру самостоятельно, следует заранее подготовить пакет документов и следовать дальнейшей нашей инструкции.

    Перед составлением объявлений и рекламных акций нужно оформить пакет документов на объект и выделить деньги на оплату объявлений в Интернете и различных СМИ.

    Подготовка документов – ответственный шаг, позволяющий и продавцу обезопасить сделку от неправомерных решений. и покупателю совершить выгодную покупку.

    Паспорт и правоустанавливающие документы на недвижимость – то, что нужно подготовить в первую очередь.

    Теперь следует заняться объявлениями. составить текст с перечислением необходимой информации, найти площадки для его размещения, опубликовать, затем отвечать на отклики посетителей и заниматься подготовкой к организации просмотра помещения.

    Покупатель уже готов к совершению сделки? Отлично, тогда нужно будет обсудить с ним все нюансы и дальнейшие расчеты, оговорить сумму задатка, прописать его документально.

    В назначенный день с покупателем должен быть подписан договор ; его нужно будет заверить у нотариуса и передать покупателю, после расчета, все документы для подтверждения права собственности нового владельца на помещение.

    Коммерческая недвижимость: как правильно осуществить ее продажу? Reviewed by roolganiko on Окт 20. Многим инвесторам знакомы ситуации на рынке недвижимости, когда выставленные на продажу коммерческие объекты оказывались невостребованными, не могли продаться в Многим инвесторам знакомы ситуации на рынке недвижимости, когда выставленные на продажу коммерческие объекты оказывались невостребованными, не могли продаться в Rating: 0

    как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно

    как сдавать коммерческую недвижимость

    как оформить коммерческую недвижимость

    Комментарии запрещены.

    Навигация по записям