В последнее время на рынке недвижимости всё чаще появляются объекты по привлекательной стоимости. В том числе и проблемные – недостроенные здания, объекты с обременениями и т. д. Благоприятное ли сейчас время для подобных сделок, и что нужно делать, чтобы получить от такой покупки только выгоду, megapolis-real. by узнал у эксперта Адвокатского бюро "Степановский, Папакуль и партнеры" Дмитрия Ковальчика .
- Сложившаяся в последние годы экономическая ситуация стала разрушительной для ряда бизнесов и проектов. В то же время она несет новые возможности – собственники активов, которые находятся в тяжелом финансовом положении либо в процедуре банкротства, вынуждены уступать в стоимости, а значит, другие участники рынка могут по привлекательной цене приобрести активы, которые стали обременительными для нынешних владельцев.
На рынке коммерческой недвижимости сегодня есть целый ряд предложений по продаже объектов со значительным дисконтом. Причем продаются как готовые здания и помещения, так и недостроенные объекты, по постройке которых планам нынешних собственников не суждено было сбыться.
- Допустим, у нас есть деньги, и мы хотим выгодно купить объект коммерческой недвижимости. На какие моменты в таком случае стоит обратить внимание? Какие есть подводные камни?
- Прежде всего, необходимо изучить сам объект недвижимости, который вас заинтересовал. Советуем начать с получения актуальных выписок из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ) в отношении интересующего объекта недвижимости, а также земельного участка, на котором этот объект расположен. Получить такие выписки за небольшую плату может любое лицо в отношении любого земельного участка или капитального строения в местном агентстве по государственной регистрации недвижимости. Перечень и контакты агентств можно посмотреть на сайте Национального кадастрового агентства. Онлайн доступ к ЕГРНИ также есть у риэлтерских агентств, у многих адвокатских бюро.
Такие выписки содержат важнейшую информацию об объекте недвижимости: кто является собственником, каковы назначение и общая площадь объекта, имеются ли обременения прав на него – залоги, аресты, запреты на совершение регистрационных действий, и т. д. Как правило, в выписке также указаны основания приобретения недвижимости нынешним собственником. Рекомендуем запросить все указанные в выписках документы и проверить, надлежащим ли образом оформлена сделка и передача прав на объект, произведен ли расчет за него, и т. д.
Помимо этого ,данные ЕГРНИ позволяют определить, на каком земельном участке юридически закреплено капитальное строение, каково целевое назначение земельного участка, кому и на какой срок предоставлены права на него, какие еще строения расположены на участке. Зная кадастровый номер участка, визуально посмотреть его границы можно с использованием публичной кадастровой карты .
- Стоит ли обращать внимание на технический паспорт объекта? Или хватит только подобных выписок?
- Технический паспорт нужно изучать обязательно, и особенно важно здесь сверить поэтажные планы объекта с его фактическим состоянием. При наличии самовольной реконструкции или перепланировки, о которых продавец может и умолчать, у нового собственника могут возникнуть не только обязательства по уплате штрафа, но и значительные сложности с узакониванием таких незарегистрированных изменений.
- Какую роль может сыграть расположение объекта?
- Если здание или сооружение является частью производственной или складской площадки, то высока вероятность, что на том же земельном участке расположены здания еще нескольких собственников, которым участок принадлежит на долевом праве. В последующем не исключены спорные ситуации относительно пользования таким земельным участком, а также расположенных на нем парковок, проездов и другого имущества. Может возникнуть спор и в связи с реконструкцией имеющихся объектов недвижимости или строительством новых.
Не лишним будет изучить и градостроительную документацию. Особенно если приобретаемый объект расположен в городе Минске или в областном центре. Необходимо выяснить, не планируется ли строительство на данной территории новых объектов со сносом уже существующих. Если недвижимость приобретается для целей ее перепрофилирования, то важно понимать, соответствует ли планируемое новое назначение градостроительной документации.
Важным является и вопрос доступных коммунальных ресурсов. Если речь идет о покупке изолированного помещения в здании, то следует выяснить, кто отвечает за эксплуатацию и обслуживание здания, создано ли товарищество собственников. Каковы ежемесячные примерные расходы по эксплуатации здания (лифты, системы кондиционирования, мойка фасада в высотных зданиях, и т. п.), в каком объеме и на каких условиях предоставляются электроэнергия и другие коммунальные ресурсы? Ответы на эти вопросы помогут вам рассчитать возможные расходы и уже на этом основании принять решение о покупке. В противном случае ваши затраты могут оказаться неожиданными.
- Особый интерес сейчас вызывают сделки с недостроенными объектами. Какие причины, помимо тяжелого финансового положения, заставляют собственников прекращать строительство и продавать такие объекты? И вопрос уже юридический: разрешаются ли законодательством сделки с недостроенными объектами?
- Сегодня в продаже имеются недостроенные объекты разной степени готовности. Причины их продажи могут быть различными. В одних случаях собственник воспользовался возможностью выгодно получить права на землю "на перспективу", но до серьезного строительства дело так и не дошло. В других – застройщик не смог получить финансирование, не справился с инвестиционным проектом по другим обстоятельствам. Могут быть и другие, в том числе "скрытые", причины продажи – например, выявившаяся проблема значительных вложений в инфраструктуру объекта и инженерные сети; ограничения, установленные градостроительной документацией; дополнительные условия строительства со стороны местных органов власти, и т. д.
Сделки с недостроенными объектами законодательством разрешены по общему правилу, при условии предварительной консервации такого объекта и государственной регистрации его в качестве незавершенного законсервированного капитального строения, то есть объекта недвижимости. В процессе такой регистрации на незавершенное строение составляется технический паспорт и осуществляется государственная регистрация объекта с внесением информации о нем в ЕГРНИ. Затем, уже после завершения строительства и приемки объекта в эксплуатацию, производится государственная регистрация изменения объекта, включая изменение его "статуса" на капитальное строение (здание, сооружение). В случае продажи недостроенного объекта государством, а также при определенных случаях – при продаже таких объектов в процедуре банкротства, допускается их отчуждение и без предварительной регистрации в качестве недвижимости.
- Не все продавцы открыто рассказывают обо всех трудностях, с которыми они столкнулись при строительстве. Как обезопасить себя от подобных ухищрений?
- При покупке незавершенного объекта крайне важно провести тщательную юридическую и техническую проверку с привлечением специалистов. Вот лишь некоторые из вопросов, на которые следует обратить внимание.
* Прежде всего, рекомендуется изучить права на земельный участок и срок их действия. Часто земельные участки для строительства предоставляются на достаточно короткий срок. Если этот срок истекает или уже истек, то для продолжения строительства потребуется либо его продлить, либо заново пройти процедуру получения земельных участков. А это уже может быть сопряжено со значительными дополнительными расходами для нового собственника.
* Необходимо учитывать, что действующее на сегодняшний день законодательство не допускает раздел и изменение целевого назначения земельных участков, предоставленных для строительства зданий или сооружений, до завершения их строительства. Поэтому назначение земельного участка должно соответствовать планам покупателя в отношении того объекта недвижимости, который должен быть на нем построен.
* Также следует помнить, что новому покупателю придется обновить либо заново собрать весь комплект разрешительной документации на строительство, включая технические условия на его инженерное обеспечение, заключения и согласования государственных и иных уполномоченных органов, и организаций. Не лишним будет ещё до совершения сделки проверить, существует ли на сегодняшний день возможность подключения к сетям и получения достаточного для эксплуатации построенного объекта объема электрической энергии, водоснабжения, и других ресурсов. Даже если продавец предоставил вам выданные ранее технические условия и уверяет, что проблем с подключением не возникнет, это не гарантирует того, что эти условия действительны и на настоящее время. Проверьте также, какие требования предъявляются в отношении пожарной безопасности объекта, организации дорожного движения и подъездных путей к нему.
* Как уже упоминалось выше, рекомендуется проверить требования градостроительной документации в отношении данной территории.
* Стоит помнить: для завершения строительства и приемки объекта понадобится проектная и исполнительская документация. Нужно проверить наличие и комплектность данной документации, заранее согласовать с продавцом порядок и оформление передачи документации и прав на нее покупателю.
* Ещё одно действенное средство для предвосхищения спорных ситуаций – привлечение инженеров к обследованию объекта. Специалисты смогут проверить соответствие проектной документации и техническое состояние объекта, в том числе, надлежащее проведение консервации, состояние несущих конструкций и других элементов строения.
* Нельзя упускать из внимания и строительные материалы и оборудование. Нужно проверить права продавца на данные объекты – как использованные в строительстве, так и складируемые на площадке или в других местах ранения, – наличие споров в отношении этих материалов. В отношении лифтов и другого оборудования рекомендуем обратить особое внимание на гарантийные сроки, которые могут исчисляться с момента поставки этого оборудования, а значит, к моменту покупки недостроенного объекта уже могут истечь.
* Важный момент – нормативный срок строительства объекта и возможности его продления при корректировке проектной документации. Нарушение нормативных сроков строительства может иметь для собственника объекта крайне негативные налоговые последствия в части налога на недвижимость и платежей за землю.
- Какие корпоративные документы имеет смысл запросить у продавца?
- Учитывая, что продавец недвижимости может находиться в неблагоприятной финансовой, в том числе предбанкротной ситуации, целесообразно проверить не только покупаемый объект недвижимости, но и непосредственно его продавца. Помимо учредительных документов, корпоративных решений о сделке и подтверждения полномочий представителя продавца рекомендуется запросить бухгалтерскую отчетность продавца, проверить наличие как минимум за прошедшие несколько месяцев судебных споров с его участием, задолженности перед бюджетом, долгов по исполнительным производствам и т. п. Достаточно большой объем информации можно получить из открытых источников – на сайтах государственных органов или с использованием сайтов-агрегаторов, таких как kartoteka . by . В некоторых случаях можно запросить расширенную выписку из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которая также доступна любому лицу.
- Можете ли вы привести пример подобных сделок из своей практики? Особенно интересуют сделки, в которых покупатель столкнулся с теми или иными проблемами.
- К сожалению, спорных ситуаций достаточно много. Например, по договору купли-продажи общество с ограниченной ответственностью приобрело изолированное помещение у частного унитарного предприятия. Договор купли-продажи и переход права собственности на объекты были надлежащим образом зарегистрированы. По просьбе покупателя в договоре было указано, что часть денежных средств перечисляется банку, в залоге у которого находилось помещение. Продавец также уведомил покупателя о наличии просроченного долга перед другим юридическим лицом (как оказалось – аффилированным с продавцом) и просил погасить указанный долг непосредственно кредитору, что также было указано в договоре купли-продажи в разделе о порядке расчетов.
Казалось бы, сделка закрыта, все довольны. Но не так все просто.
Спустя два года покупатель получил исковое заявление, из которого следовало, что предприятие, выступавшее продавцом недвижимости, находится в процедуре банкротства, и управляющим заявлены в суд требования о признании договора купли-продажи недействительным! В иске управляющий указал, что в результате сделки произошло уменьшение имущества истца, что и привело к частичной утрате кредиторами возможности получить удовлетворение своих требований по обязательствам истца за счет его имущества.
Оказалось, что после совершения сделки продавец не исполнил налоговые обязательства, а также обязательства перед другими кредиторами. Бухгалтерский учет и первичная учетная документация компании были утеряны.
Что нам говорит законодательство: в соответствии с Законом Республики Беларусь "Об экономической несостоятельности (банкротстве)", сделки должника по иску управляющего могут быть признаны судом недействительными. Срок оспаривания таких сделок, в зависимости от обстоятельств составляет от 6 месяцев до 3 лет.
В указанном случае покупатель сумел доказать, что цена продажи помещения соответствовала его рыночной стоимости, а неисполненные налоговые обязательства возникли у продавца уже после совершения сделки. Кроме того, покупателем были представлены доказательства отсутствия его афилированности с продавцом. Суд в признании сделки недействительной отказал.
Как мы видим, в данном случае все обошлось. А вот если бы сделка была признана недействительной (например, в случае если указанная в договоре цена помещения была занижена), то покупатель лишился бы помещения и претендовал бы на возврат уплаченных им денег в белорусских рублях ряду кредиторов последней, пятой очереди. А с учетом значительной задолженности должника перед бюджетом, свои деньги обратно покупатель вряд ли бы получил.
Мария Мелёхина
как вкладывать в коммерческую недвижимость
как оформить покупку коммерческой недвижимости физическим лицом
