Коммерческая недвижимость и ее использование
Все объекты недвижимости, в соответствии с их экономическим использованием, можно условно разделить на две группы:
- Объекты, используемые для личных или общественных целей.
- Объекты, используемые для получения дохода (коммерческая недвижимость).
Рассмотрим более подробно недвижимость второй группы, то есть те объекты, которые прямо или косвенно связаны с извлечение доходов и получением прибыли.
Для разных объектов коммерческой недвижимости может существовать свой способ использования, но мотивация владельца объекта всегда одна - использовать недвижимость таким образом, чтобы доход от нее был максимальным. Этот принцип наилучшего использования объекта лежит в основе всех методов расчета рыночной стоимости недвижимости, основанных на анализе получаемых доходов.
Наиболее распространёнными способами коммерческого использования нежилых зданий являются:
- использование для размещения офисов;
- использование для производства;
- использование в качестве склада;
- использование в качестве торгово-развлекательного центра.
Порядок определения стоимости
Рассмотрим порядок определения стоимости коммерческой недвижимости на примере оценки такого типового объекта как нежилое здание.
Если мы хотим оценить здание, исходя из доходов от его эксплуатации, то сначала нужно определить наилучшее использование этого здания. Наилучшим использованием здания будет такой способ его возможной эксплуатации, при котором доход владельца будет максимальным.
Расчет стоимости коммерческого здания может быть проведен по следующей модели:
1. Выбрать длительность периода владения (инвестиционного горизонта). Типовой период владения для нежилых зданий составляет 5-10 лет.
2. Рассчитать по годам будущие доходы от сдачи в аренду здания по рыночной ставке исходя из определенного наилучшего использования объекта, с учетом поправки на частичную потерю дохода в период смены арендаторов.
3. Рассчитать по годам будущие расходы, которые придется нести владельцу здания для обеспечения нормальной эксплуатации и поддержания объекта в работоспособном состоянии (эксплуатационные расходы, расходы по охране и страхованию объекта).
4. Рассчитать чистый операционный доход по каждому году владения зданием (годовой доход от аренды минус годовые расходы).
5. Определить ставку дисконтирования, при помощи которой операционный доход за каждый год планируемой эксплуатации здания будет пересчитан в текущую стоимость.
6. Дисконтировать (привести к текущей стоимости) и сложить дисконтированные величины чистого операционного дохода за каждый прогнозный год владения зданием. Получившаяся в результате величина будет представлять текущую стоимость доходов от коммерческого использования здания за весь период владения.
7. Определить стоимость здания на конец периода владения для учета в составе доходов от эксплуатации здания рост цены самого объекта за весь период владения, а затем дисконтировать эту величину по определенной выше ставке дисконтирования. Результат этого действия называется текущей стоимостью реверсии.
8. Определить рыночную стоимость здания путем сложения текущей стоимости доходов от коммерческого использования здания за весь период владения и текущей стоимости реверсии.
Такой порядок определения стоимости хорошо подходит для оценки именно коммерческой недвижимости, поскольку позволяет ясно показать перспективы использования объекта для извлечения прибыли.
Конечно, практическая оценка коммерческой недвижимости выглядит сложнее, чем изложенная выше краткая схема, но порядок действий и основные принципы остаются такими же. Для более подробного ознакомления с оценочной методологией смотрите страницу, посвященную обзору различных методов оценки стоимости недвижимости .
Если вы хотите быстро рассчитать примерную стоимость какого-либо объекта коммерческой недвижимости в Москве, воспользуйтесь нашими калькуляторами, рассчитывающими стоимость недвижимости он-лайн .
Услуги по оценке коммерческой недвижимости
Мы оказываем квалифицированные услуги по проведению независимой оценки таких коммерческих объектов как нежилые здания, офисные (административные) помещения, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы и рестораны.
как построить коммерческую недвижимость
