Инвестиции в нежилой фонд могут быть весьма прибыльной идеей.
Конечно, от инвестора потребуется не только заплатить за метры на старте, но и постоянно заботиться об исправном отоплении, водоснабжении и канализации, электропроводке, сигнализации и связи. Также владельцу коммерческой недвижимости придется платить налоги. Если он зарегистрируется как частный предприниматель-упрощенец 3 группы, то налог составит 5% его доходов.
"Наибольшим спросом сегодня пользуются офисные помещения, расположенные в центральных и ближайших к ним районах Киева общей площадью от 20 до 150 кв. м", – сообщает руководитель "Негосударственного экспертного бюро" Светлана Топал.
В среднем срок возврата инвестиций при покупке офисных помещений составляет 8–10 лет. И это вполне достойный показатель. Валютный депозит в нормальном банке имеет срок возврата инвестиции 13–15 лет.
Прежде чем покупать объект, потенциальный инвестор должен решить, отдать предпочтение готовому помещению или инвестировать в строительство новых метров. Вторичный рынок интересен большим выбором, а также тем, что приобретенный офис сразу можно сдать в аренду и начать получать прибыль. Однако покупая объект на первичном рынке, можно существенно сэкономить – еще не построенный офис выставляют со скидкой в 25–35% против рыночной цены уже существующих метров.
"Для офисных помещений цены начинаются примерно от 1,3 тыс. долл./м2 на цокольных этажах и до 2,5 тыс. долл./м2 на 1–3 этажах новых домов в спальных районах города. Чем ближе к центру, тем дороже. Для зданий бизнес-класса в прилегающих к центру Киева районах стоимость офисов может достигать 3–4 тыс. долл./м2", – рассказывает директор по развитию консалтинговой компании UTG Сергей Хоменко.
Сколько может принести такая недвижимость? Арендная плата за месяц равна примерно 1–2% стоимости площади. Например, в киевском клубном доме "Гелиос" около метро "Голосеевская" можно приобрести цокольное офисное помещение по цене 1,3 тыс. долл./м2, либо площадь на 1 этаже по цене 1,8 тыс. долл./м2. Такие офисы в дальнейшем можно сдавать в аренду по цене от 15–40 долл./м2 в месяц.
Наибольшим спросом у столичных арендаторов пользуются офисные площади, расположенные недалеко от метро в деловых районах. В городах-миллионниках – помещения в центральных районах. Их стоимость может быть минимум на 10–15% выше, чем у аналогичных объектов, но удаленных от удобных транспортных развязок.
Основной риск при покупке офиса – невозможность спрогнозировать изменение арендных ставок. "Никто не может дать гарантии, что рядом с небольшим офисом через 3–5 лет не построят современный объект. Этот факт вполне может снизить размер ставок аренды старых площадей", – объясняет директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International Павел Макуха.
Несмотря на острый дефицит в столице конференц-залов и других помещений для публичных мероприятий, вкладывать 200–300 тыс. долл. в покупку подобного помещения сегодня невыгодно. В этом убеждены консультанты рынка коммерческой недвижимости: "Конференц-залы сегодня есть везде: в каждом бизнес-центре, в гостиницах и даже в торговых центрах. Конкуренция велика, а бизнес-интерес – сомнительный. Чтобы создать залу славу, необходима отличная транспортная доступность, наличие вблизи кафе, а также сопутствующих помещений, – объясняет ведущий специалист отдела маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. – Да и постоянно сдавать зал в аренду, как обычный офис, не получится. Он будет часто простаивать пустым".
Возможно, г-н Костецкий прав, но даже пустующее половину рабочего времени помещение площадью около 100 кв. м. размещенное в престижном здании в центре столицы, способно приносить своему собственнику около 100 тыс. грн. (экв. 12 тыс. долл.) выручки в месяц. Да, арендодателю придется тратиться на уборку и обслуживание. Да, нужно создать сайт и нанять администратора. Но суммы завораживают. Потому что во многих киевских отелях конференц-залы нынешней весной уже зарезервированы на месяц-полтора вперед.
Площадь для торговли
Срок окупаемости инвестиций в объекты торговой недвижимости – от 5 до 9 лет. Многое зависит от площади приобретенного магазина и его удачного месторасположения. "75% инвесторов сегодня предпочитают покупать торговые помещения в оживленных районах города с удобной транспортной развязкой и вблизи с остановками общественного транспорта. Самые востребованные объекты площадью от 50 до 200 кв. м", – говорит Светлана Топал.
При сумме инвестиций порядка 300 тыс. долл. можно приобрести торговое помещение в жилом доме. Риелторы в первую очередь советуют обращать внимание на помещения с фасадной входной группой, большими витринными окнами и удобной парковкой. При этом не стоит торопиться вкладывать в ремонт. "Сегодня многие крупные торговые сети готовы предоставлять франшизы физическим лицам для открытия частных магазинов под их вывеской. Франчайзи будет переделывать ремонт и оформление магазина под себя", – предупреждает Сергей Хоменко.
Кстати, чем больше магазин, тем дешевле обходится квадратный метр. В ЖК "RiverStone" (Киев) можно приобрести торговое помещение площадью 40 "квадратов" по цене 2,7 тыс. долл./м2. В дальнейшем его можно будет сдавать в аренду по 45 долл./м2 и вернуть инвестиции уже через 5 лет. Там же магазин площадью 190 "квадратов" предлагается за 2,2 тыс. долл./м2. Сдать его в аренду реально по ставке 30 долл./м2, а срок окупаемости инвестиций – 6–7 лет.
Главным риском инвестирования в торговую недвижимость является перспектива роста конкуренции в этом сегменте. По данным компании Colliers International, в 2013–2015 годах заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 740 тыс. кв. м новых помещений в торговых и торгово-развлекательных центрах. Это увеличит существующее предложение торговых помещений в столице практически вдвое. А значит, арендные ставки на рынке, вполне вероятно, будут снижаться. Как быть? Покупать торговую недвижимость там, где нет поблизости больших торговых центров и городских рынков. Неплохой выбор – покупка 50–100 кв. м в спальном районе города поблизости от остановки транспорта. Спрос на такие объекты всегда высок, и их можно сдавать в аренду и по 100 долл./м2. Срок окупаемости инвестиций, вложенных в покупку таких магазинов, составит 2,5–3 года.
Все – на склад
"Среди покупателей, которые готовы потратить до 300 тыс. долл. популярны складские помещения, расположенные в удаленных от центра районах города с удобной транспортной развязкой общей площадью от 100 до 500 кв. м", – подсказывает Светлана Топал. Такие небольшие складские помещения всегда привлекательны для рыночных торговцев и интернет-магазинов. Это основные клиенты. Главное, чтобы к помещению можно было просто и быстро доехать. Тогда курьерам интернет-магазинов будет удобно забирать товар. Особых затрат на ремонт приобретенного складского помещения не будет. В лучшем случае придется потратить пару тысяч долларов на косметический ремонт, установку сигнализации и смену замков. Средние ставки аренды в Киеве на складские метры составляют 5–7 долл./м2. Максимальный ежемесячный доход с помещения площадью 300 кв. м составит 2,1 тыс. долл. Срок окупаемости такого объекта – от 3 до 5 лет.
Гостиничная реальность
Несмотря на высокую конкуренцию, покупать мини-отели и апартаменты для сдачи в аренду посуточно по-прежнему выгодно. Особенно в курортных городах, таких как Севастополь, Ялта, Алушта, Одесса, Трускавец и Яремча. Но есть важное обстоятельство: гостиница – это готовый бизнес, устраниться от управления которым весьма непросто. "В Украине не практикуется просто передавать отели в аренду. Собственникам это невыгодно, потому что ставки аренды будут очень низкими. Они берутся сами управлять своей гостиничной недвижимостью", – объясняет старший консультант департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Наталья Чистякова.
Если же бизнесмену интересно инвестировать в гостиницу, наняв профессионального управляющего, то его затраты могут составить от 150–400 тыс. долл. за многокомнатные апартаменты и до 500–700 тыс. долл. за мини-отель на 5–10 номеров. При максимальной загрузке отеля срок окупаемости инвестиций не превысит пяти лет. Однако гарантий такой загрузки никто не даст. И дело не только в сезонности – экономический спад больно ударил по тем, кто открыл мини-отели "под Евро-2012", заполняемость пока очень далека от прогнозной.
как правильно арендовать коммерческую недвижимость
