- Иван Иванович, развейте наше недоумение, так ли страшен перевод, как многие считают?
- Самое главное заблуждение большинства – то, что процедура перевода жилого помещения в нежилое крайне затруднительна и очень продолжительна. Проясню: решение о переводе в нежилой фонд принимает администрация района с одобрения некоторых служб Мингорисполкома. Как правило, эта процедура не сложна и не занимает много времени. Но, нужно учитывать, что иногда решение может быть и отрицательным. Но на самом деле проблема заключается совсем в другом. Необходимо твердо понимать, что сам факт перевода недвижимости в нежилой фонд не дает человеку абсолютно ничего. В техпаспорте помещения будет указано – "помещение, не относящееся к жилищному фонду ". Как многие понимают - жить там уже нельзя, но вот сюрприз – и работать тоже! Так как функциональное назначение этого помещения еще не определено. Это значит, что если вы, например, желаете заняться торговлей, то и в техническом паспорте должно быть указано "торговое помещение", а не "помещение, не относящееся к жилищному фонду". А это уже является реконструкцией. И вот тут вас можно поздравить: ваш кошмар начался.
Это и определение статуса земельного участка, находящегося под вашим помещением, и сбор правильных технических условий для проектирования, и само проектирование, и согласование проекта в различных организациях города, и еще много всего. Вот эта процедура отнимет у вас массу времени и сил. Специалист, проходивший этот путь ранее, потратит на эту процедуру от полугода и более. Вставшему на этот путь впервые, придется топать от года до нескольких лет.
- А в чем же возникают проблемы? Помещение уже переведено в нежилой фонд, казалось бы – выбрал сферу бизнеса, нашел арендатора, подписал нужные документы и готово! Что же стопорит процесс на целых полгода?
- "Целых полгода" – это не срок. Время уйдет на решение административных процедур, сбор и выполнение технических условий, проектирование, согласование и т. д. Хуже, когда эта процедура затягивается на несколько лет, а иногда и вовсе может стать неразрешимой. Все просто – приведу пример. Я не раз слышал о таких ситуациях, когда предприниматель осуществляет процесс своими силами. Вроде все идет хорошо – помещение переведено в нежилой фонд, будущий арендатор найден. "Большие деньги потрачены, но, да и Бог с ними, отобью еще больше " – думает хозяин. Но не тут-то было. В процессе реконструкции у неспециалиста вдруг возникает неразрешимая проблема – министерство не дало согласия; технические причины не позволяют завершить процесс; дом относится к историко-культурным ценностям или попросту сосед не дал согласия. Таких подводных камней масса! Предугадать их очень сложно. Неквалифицированный в этой отрасли человек просто не сможет узнать, есть у него вообще шанс завершить реконструкцию или нет. От того, в противном случае, вся пройденная работа идет впустую. Хозяин теряет не только деньги, но и остается с пустым ведром – ведь ни жить, ни работать в этом помещении теперь нельзя.
-Нил Александрович, страхуют ли агентства от подобных ситуаций? Если я обращусь, к примеру, в "Счастливый адрес", вы дадите мне гарантии, что такого со мной точно не случится?
- Проработав множество лет в этой сфере, я настоятельно советую каждому, кто надумает перевод недвижимости в нежилой фонд, обратиться ЗА ПОМОЩЬЮ К ЭКСПЕРТУ, И НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ ДЕЛАТЬ ЭТО САМОСТОЯТЕЛЬНО. И я объясню почему.
Конечно, ни одно агентство вам не даст 100% гарантии, что через полгода вы будете готовить помещение к вводу в эксплуатацию. Если уж дом признан историко-культурным памятником, то ни один эксперт не сможет, к сожалению, изменить этот факт, хотя и в таких домах встречаются квартиры, переведенные в нежилой фонд. Работа специалиста начинается с изучения объекта. И вот здесь будет очень важный момент. Задача риэлтера – свести возможный риск к минимуму! Специалист сразу скажет вам, стоит ли игра свеч. Если, в ходе анализа, будет выявлено, что хозяин помещения не сможет пройти реконструкцию, либо его ожидают серьезные, но преодолимые трудности, то он узнает об этом на самом начальном этапе, когда ни время, ни средства, ни силы еще не потрачены. Если же эксперт дает добро, то вам остается лишь ждать – ведь вся головная боль и ответственность теперь на его плечах.
- А что вообще представляет собой реконструкция? Какие документы необходимо собрать? Какую работу мы доверяем риэлтеру?
- Повторюсь, наша главная задача – сведение возможного риска к минимуму. Риэлтер ведет ваше дело с момента введения объекта в нежилой фонд до его ввода в эксплуатацию. Не могу говорить за другие агентства недвижимости, поэтому приведу пример на агентстве "Счастливый адрес". Здесь в задачи риэлтера входит: помощь при переводе в нежилой фонд, помощь в процессе реконструкции и определении функционального назначения, согласование всех документов во всех инстанциях, а также поиск проектной организации и контроль ее работы.
К слову, один из самых трудоемких и непростых моментов в процессе реконструкции - это проектирование. Стоит понимать, что проектировщик выполняет ваш заказ, на основании вами собранных технических условий (а они в свою очередь должны дать возможность запроектировать именно то, что вы задумали изначально). На этом этапе важно, чтобы технические условия соответствовали вашим задумкам, а проектировщик смог понять, а в дальнейшем воплотить ваши идеи. От начала и до конца проектирования необходимо вести постоянный диалог с проектировщиком. Ведь это не один человек, а целый коллектив, каждый член которого выполняет узко поставленную перед ним задачу (каждый раздел проекта выполняется разными специалистами: электроснабжение – одним, водопровод и канализация – другим, отопление и вентиляция – третьим, пожарная сигнализация – четвертым и т. д.). Все это разрастается до нескольких томов и многое из разработанного еще нужно будет согласовать и не в одной инстанции. А еще следует учитывать то, что художественная натура творца может разгуляться совсем не в то русло. И, в конце концов, придется все переделывать заново.
- Иван Иванович, я надеюсь, что на этом этапе мучения хозяина закончены?
- К сожалению, нет. Впереди нас ждет не менее трудоемкий процесс ввода недвижимости в эксплуатацию. Как правило, строительством заказчик занимается самостоятельно. Но для ввода объекта в эксплуатацию при строительстве необходимо учесть несколько обязательных факторов, без реализации которых вы вообще не введете объект в эксплуатацию. Это, конечно, уже совсем другая песня, но не могу не предупредить – во избежание проблем, перед реализацией проекта получите рекомендацию специалиста! Пускай подробно расскажет, как и что необходимо делать. Ибо очень часто из-за одной, на ваш взгляд незначительной неточности в строительстве, момент ввода в эксплуатацию может оттянуться на неопределенный срок. И в заключение хочу сказать, что все, о чем говорилось выше – это только упрощенные и сокращенные фрагменты из общей картины в целом. Сама картина сложнее, но и намного гармоничнее того, что здесь удалось осветить. Но не так страшен черт, как его малюют.
Каждому, кто задумал перевод жилья в нежилой фонд, я желаю удачи. Если нет никаких неразрешимых трудностей, то этот трудоемкий процесс в итоге принесет вам немалую пользу. Однако здесь, как и в медицине, – нельзя надеяться только на себя. Тяжелый случай требует квалифицированного вмешательства. Профессиональные риэлтеры и юристы сберегут ваши нервы, а ваши вложения приведут к минимальному риску.
АН "Счастливый адрес"
Перевод в нежилой фонд
Реконструкция
Тел.+375 44 774-19-74 (Vel)
+375 29 774-19-74 (МТС)
как рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости
