Платить налоги по новым правилам в 2016 году придется владельцам коммерческой недвижимости. Общей ставки не существует, предусмотрена только максимально возможная ставка для налогообложения бизнес объектов. Стоит заранее просчитать, сколько придется отдать государству за владение недвижимостью и рассмотреть возможности снижения суммы налога.
Главная причина, по которой существенно увеличится размер платежа в бюджет за владение или продажу объекта коммерческой недвижимости – необходимость применения для расчета кадастровой стоимости.
Разница в том, что ранее применялась в качестве базы налогообложения инвентарная или балансовая стоимость, которая была существенно ниже реальной стоимости объекта. Кадастровая стоимость может превышать даже актуальную рыночную стоимость офиса, склада или магазина.
При определении кадастровой стоимости специалистами принималось во внимание предназначение здания, место расположения участка и средняя стоимость квадратного метра при проведении сделок с аналогичными объектами в этом районе. Естественно, не учитывалась престижность и класс зданий и помещений, размер дисконта (ведь сделки практически никогда не заключаются по заявленной первоначально продавцом цене).
Актуальные ставки на 2016 год
Ставки для налогообложения коммерческой недвижимости могут быть установлены на региональном уровне и отличаться, в зависимости от региона, на несколько десятых процента. В большинстве регионов утверждена максимальная ставка на уровне 2% от кадастровой стоимости.
Фактически, чтобы узнать, сколько придется заплатить владельцу в 2016 году, необходимо узнать кадастровую стоимость объекта. Получить информацию можно в местных отделениях Кадастровой палаты. Если стоимость кажется слишком завышенной, можно оставить заявление на пересмотр суммы. В крайнем случае – заказать независимую оценку за собственный счет, после чего обратиться в суд.
Владельцы коммерческой недвижимости – физические лица имеют право на льготы в том же порядке, что и владельцы жилой. Освобождаются от оплаты:
- Ветераны войны.
- Участники боевых действий.
- Инвалиды I и II группы.
- Инвалиды с детства.
Избежать необходимости платить налог могут физические лица – индивидуальные предприниматели, избравшие упрощенную систему. При условии, что данное имущество используется в предпринимательской деятельности и доход от деятельности облагается единым налогом.
Юридические лица также не смогут использовать балансовую стоимость помещений, а будут рассчитывать сумму налога, опираясь на кадастровую стоимость объекта. На общих основаниях платить будут юридические лица – плательщики налога на прибыль.
Льготы: кто не заплатит налог на недвижимость
На региональном уровне местные органы власти имеют право дополнять или изымать из перечня льготных объектов коммерческой недвижимости, не подлежащих налогообложению, некоторые виды помещений.
Заплатить только 25% от насчитанной суммы налога должны владельцы объектов с расположенными в них предприятиями, которые проводят деятельность в сферах:
- Медицинской помощи и обслуживания.
- Научных исследований.
- Образовательных услуг.
Полностью освобождены от уплаты налога объекты:
- Культурные объекты, религиозные организации.
- Бюджетные и транспортные предприятия.
- Предприятия метрополитена.
- Оборонные объекты.
- Организации, которые предоставляют рабочие места инвалидам.
Продажа коммерческой недвижимости и ставка налога
Сумма налога с продажи любого объекта коммерческой недвижимости зависит от нескольких факторов:
- Статуса продавца (физическое лицо, ИП, юридическое лицо).
- Выбранной системы налогообложения.
- Продолжительности владения правом собственности на объект.
- Использования и налогообложения недвижимости в хозяйственной деятельности.
- Наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости.
Ставка налога для резидентов – базовая, составляет 13%. Для нерезидентов – 30% от кадастровой стоимости объекта. Используется в качестве базы кадастровая стоимость, за исключением объектов, для которых такая стоимость не определена. В таком случае базой налогообложения будет договорная цена продажи недвижимости.
Льготы при начислении налога и вычет: сколько можно сэкономить
В этом году изменился еще один параметр, от которого зависит необходимость рассчитывать и платить налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом. Все объекты, купленные после начала 2016 года должны находиться в собственности владельца не менее 5 лет, чтобы можно было продать без уплаты налога.
Обратной силы закон не имеет: если имущество куплено до 2016 года, то остается в силе норма, согласно которой не облагается налогом продажа помещения, находящегося в собственности владельца более 3 лет.
Из новых правил есть исключения, достаточно 3 лет владения для освобождения от налогообложения, если коммерческая недвижимость:
- Получена в качестве подарка от родственника.
- Получена в наследство.
- Право собственности возникло в результате приватизации.
Также действует право воспользоваться налоговым вычетом. Размер вычета составляет всего 250 тыс. рублей.
Ставки, сроки и расчет налога
Доход от продажи физическим лицом объекта коммерческой недвижимости считается доходом гражданина, соответственно, применяется базовая ставка НДФЛ – 13% от стоимости. Если физическое лицо не является резидентом РФ (не находится на территории РФ 183 дня в году и не получает в это время доходов на территории страны), ставка налога составляет 30%.
Избежать необходимости платить налог от продажи могут граждане, зарегистрированные как ИП на упрощенной системе. В этом случае не предусмотрено уплаты других налогов, кроме единого. Несмотря на то, что юридически собственником помещения является физическое лицо, платить налог не придется, если предоставить документы, подтверждающие, что проданная недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности для получения налогооблагаемого дохода.
Юридические лица обязаны внести сумму, полученную в результате продажи, в состав дохода с последующим налогообложением по ставке налога на прибыль.
Как уменьшить сумму налога не нарушая закон
Избежать уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости можно, если заранее просчитать сделку. Достаточно перенести документальное оформление, чтобы срок владения объектом превысил 36 месяцев.
Если сделка должна быть заключена срочно, можно воспользоваться простым расчетом: определить сумму налога к уплате с вычетом, просчитать сумму, если отнять затраты на приобретение. Абсолютно законно можно использовать оба варианта. В этом случае оттягивать заключение сделки – невыгодно. Из-за валютного курса рублевая стоимость недвижимости может существенно увеличиться, автоматически поднимая сумму налога.
Физические лица, которые зарегистрированы как ИП, могут использовать шанс не платить в бюджет, если оформят договор аренды с налогообложением арендных платежей от имущества, которое планируют продать. Уплатить 6% выгоднее, чем 13%, если других возможностей не платить налог нет.
Юридическим лицам наиболее выгодно совместить в одном налоговом периоде две сделки, чтобы минимизировать налоговую нагрузку: одну по продаже имущества, другую – по приобретению основных средств. Это даст возможность уравновесить доходы и затраты, и существенно уменьшить сумму налога.
как оформить договор купли продажи коммерческой недвижимости
