Кредиты под залог коммерческой недвижимости предлагают банки для юридических лиц. Этот вид кредитов отличает большая сумма займа и наличие ликвидного залога, который может быть быстро реализован, если клиент не справится с погашением долга. Особое распространение кредиты под залог коммерческой недвижимости получили в западных странах.
В России они практикуются не так давно, но тоже стали быстро популярными среди представителей малого и среднего бизнеса. Бизнесменов привлекает возможность получить кредит на развитие бизнеса под низкий процент, поскольку кредитор может снизить риск невыплаты с помощью залогового объекта. В последние годы займ под залог коммерческой недвижимости выдавался под высокий процент – 19-25 % годовых. Это связано с кризисными условиями 2014 г. когда повышалась ключевая ставка. Сейчас проценты постепенно снижаются в связи с тем, что ситуация налаживается. Уже вновь можно встретить предложения бизнес-кредитования под 15-17% на срок до 10 лет.
Что такое коммерческая недвижимость?
Это тип недвижимости, используемой в бизнес-целях с получением прибыли или увеличения капитала. Она включается в себя несколько видов:
- Офисная: кабинеты, центры, помещения, здания.
- Индустриальная: склады, помещения для хранения товаров, производственные здания, предприятия, земля.
- Розничная: торговые здания, магазины, спортклубы, отели, гостиницы и др.
На сегодняшний день коммерческая недвижимость является одним из самых привлекательных инвестиционных активов, в которые многие бизнесмены готовы вложить свои средства. Она обладает хорошей ликвидностью и пользуется повышенным спросом на рынке. Некоторые люди именно так и живут: сдавая в аренду коммерческую недвижимость и получая высокий доход.
Таким образом, коммерческая недвижимость – это объекты, которые не применимы для жилых целей и используются для получения дохода. Квартиры и жилые дома не принадлежат к данной категории, а значит, не могут быть переданы в качестве залога по кредиту.
Требования к залогу под коммерческую недвижимость.
Итоговая ставка по кредиту устанавливается исходя из параметров:
- Запрашиваемый размер кредита.
- Срок.
- Финансовое положение заемщика (чистота кредитной истории).
- Соответствие недвижимости требованиям банка к залогу.
Сумма кредита определяется, как 65-80% от стоимости залога. Чем он ликвиднее. тем бОльшую сумму готов предоставить банк.
Требования к объекту залога:
- Недвижимость должна быть коммерческой.
- Залог должен быть «чистым» (не использован в качестве залога в другом банке).
- Не быть под обременением.
- Быть зарегистрированным в Росреестре.
- Соответствовать требованиям по качеству: не быть ветхим, деревянным (деревянный склад однозначно не примут в качестве залога), иметь законные перепланировки, иметь несколько целей для использования.
Эти требования вполне оправданы – банку нужно понимать, что он сможет реализовать этот объект в случае возникновения финансовых трудностей у заемщика.
Этапы оформления кредита под залог недвижимости.
Рассмотрим на примере Россельхозбанка
- Заемщик предоставляет свои учредительные и финансовые документы, лицензии (на отдельные виды деятельности), документы о полномочных правах главного бухгалтера и руководителя, их копии паспортов, бух. отчетность за последний квартальныйполугодовойгодовой период, анкету-заявление на кредит. На основе этих данных кредитор будет принимать решение о целесообразности предоставления залогового кредита.
- Предоставление правоустанавливающей документации на коммерческую недвижимость. Банк проверяет будущий объект залог на юридическую чистоту и отсутствие стоп-факторов для взятия объекта под залог
- Оценка объекта. Она проводится независимым оценщиком. Клиент вправе и сам выбрать оценщика, но банк может организовать повторную оценку, если что-то устраивать не будет (например, слишком завышенная стоимость). Здесь для заемщика будет выгоднее предварительно согласовать оценщика с кредитором, поскольку услуга оценки недешевая.
- Расчет данных по кредиту и согласование результатов с клиентом. Здесь называется сумма, которая может быть выдана под залог, процентная ставка и срок. В среднем сумма одобрения составляет 70% от оценочной стоимости, а ставка 15-18% (в зависимости от набора рисков).
- Заключение кредитного договора и договора о передачи недвижимости под залог
Россельхозбанк может одобрить сумму до 200 млн. руб. на срок до 8 лет под 15-17% годовых. Оплачивать основной долг можно ежемесячными или ежеквартальными платежами или по индивидуальному графику (проценты платятся каждый месяц). При необходимости клиенту могут дать отсрочку по выплате основного долга до года, но с учетом, что проценты будут оплачиваться каждый месяц.
Банк может и отказать в рассмотрении заявки, если выяснится, что:
- Объект залог был неверно оформлен документально,
- Недвижимость непригодна к использованию,
- Необоснованно высокая стоимость.
- Наличие дополнительных неликвидных объектов, например, котельная на участке земли.
Преимущества для клиента заключаются в том, что покупая коммерческую недвижимость, клиент платит не аренду, а платежи в банк. После полного погашения долга недвижимость переходит в его собственность. На основе коммерческого объекта его владелец может развивать свой бизнес, однако, некоторые сделки будут под запретом до погашения долга. Сумма кредита может достигать нескольких сотен миллионов рублей.
К недостаткам можно отнести то, что сроки рассмотрения заявок длительные в виду большого количества документов и сложности сделки. Клиенту придется потратиться на оценку объекта залога, а также на страховку (банк может потребовать, чтобы объект был застрахован).
Чем грозит неоплата долга?
В процессе выплаты может оказаться так, что заемщик не может больше вносить платежи. В данном случае, если даже отсрочка выплаты основного долга не помогла, начинается процедура реализации объекта залога. Вырученные средства идут на погашение долга, а остаток выплачивается клиенту. Чем быстрее банк сможет реализовать долг, тем меньше штрафов и пеней будет начислено.
как найти коммерческие недвижимость
как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно
как разместить объявление коммерческой недвижимости бесплатно
